在做出烏鎮雅園等一系列產(chǎn)品后，宋衛平再擴其養老地產(chǎn)版圖。

日前，藍城集團摘得位于浙江嘉興海鹽縣澉浦鎮的兩宗商品住房用地，計劃打造南北湖康養小鎮。項目總投資約20億元，擬三年內竣工并投入運營(yíng)。

宋衛平在小鎮開(kāi)發(fā)方面經(jīng)驗頗豐，此前成功打造了烏鎮雅園、桃李春風(fēng)系列、莫干山觀(guān)云小鎮等多個(gè)項目，其中，烏鎮雅園是“宋氏養老”的首個(gè)大作，被外界譽(yù)為“中國最成功的養老度假小鎮”。為達成小鎮的理想狀態(tài)，藍城從硬件、服務(wù)到文化都進(jìn)行了構建。其“學(xué)院式養老”以頤樂(lè )學(xué)院為組織形式，提供交流、娛樂(lè )、學(xué)習、養生、休閑、度假等多重功能。

憑借成功案例和其獨特模式，宋衛平不斷擴圍與布局康養度假小鎮。不過(guò)，此類(lèi)項目能否成功取決于多方面的因素，外在的自然條件、交通區位、消費需求，內在的資金運作、管理運營(yíng)等，無(wú)一不構成考驗。

此次海鹽澉浦拿地打造南北湖康養小鎮，宋衛平面臨哪些難題？能否再造“烏鎮雅園”式的爆款？

為何選擇海鹽南北湖？

養老地產(chǎn)對區位和景觀(guān)環(huán)境的要求極高，尤其是高端型養老社區，不僅要求地處城市近郊和遠郊區，還要有稀缺和獨特的自然、人文資源。

宋衛平選擇海鹽澉浦落戶(hù)康養小鎮，這與當地的自然資源條件和交通區位優(yōu)勢不無(wú)關(guān)系。

項目所處地理位置

藍城此次包攬的18-151號地塊與18-152號地塊位于海鹽縣澉浦鎮新市鎮中心、緊鄰南北湖風(fēng)景區（如上圖所示），其中，南北湖風(fēng)景區是我國唯一融山、海、湖為一體的景區，也是國家AAAA級旅游景區。該景區三面環(huán)山一面臨海，湖光、山色、海景相互映襯。

此外，南北湖地處長(cháng)三角中心地帶，距離上海110公里，杭州80公里，蘇州120公里，嘉興58公里，滬杭高速公路，杭浦高速公路、乍嘉蘇高速公路穿境而過(guò)，跨海大橋建成通車(chē)，形成了南北湖至上海、杭州、蘇州、寧波四大都市“一小時(shí)的交通圈”。

項目所在地與核心城市距離

以?xún)?yōu)質(zhì)的自然資源和良好的交通區位為基，藍城選擇此地打造康養小鎮，先天條件得天獨厚。不過(guò)，作為地處知名旅游風(fēng)景區的地產(chǎn)項目，環(huán)境影響評價(jià)問(wèn)題無(wú)疑也是藍城后期開(kāi)發(fā)需解決重要內容之一。不僅要評價(jià)開(kāi)發(fā)項目對環(huán)境的影響，還要討論周?chē)h(huán)境對項目的制約，并提出保護措施和減少這些制約的對策。

當然，康養小鎮項目的打造光看自然、交通條件遠遠不夠。未來(lái)是否有足夠的養老客群？客群置業(yè)需求如何？都是項目開(kāi)發(fā)前期需考慮的重要因素。

養老置業(yè)需求如何？

藍城集團此次拿地共耗資6.17億元，兩宗地塊總出讓面積17.24萬(wàn)㎡。其中， 18-151號地塊成交總價(jià)2.82億元，樓面價(jià)3829元/㎡，溢價(jià)率0.37%，容積率1.05，為一宗住宅地塊。18-152號地塊，成交總價(jià)3.35億元，樓面價(jià)3119元/㎡，溢價(jià)率0.46%，容積率1.05，為一宗商住地塊（如下圖所示）。

項目地塊指標

從容積率來(lái)看，該項目與烏鎮雅園相當（烏鎮雅園容積率為1.16），應以養老公寓和別墅產(chǎn)品為主。一般來(lái)說(shuō)，康養地產(chǎn)的戶(hù)型配置會(huì )傾向于低總價(jià)的小戶(hù)型。目前來(lái)看，正常的康養地產(chǎn)項目的容積率都較低，在適當的添加別墅數量時(shí)，多數康養地產(chǎn)項目都是低總價(jià)的中小戶(hù)型為主流，且以多層、小高層居多，這種配置有利于促動(dòng)銷(xiāo)售更快回流資金。

藍城的一個(gè)模式是“地產(chǎn)+養老”，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的效益反哺養老服務(wù)。這種模式主要是以居家養老為基礎，老百姓購房后在自己家養老，社區配建適當的養老、醫療、服務(wù)、教育等配套設施。該模式下，項目的選址則會(huì )著(zhù)重考慮所在城市及周邊城市的養老需求，以及這些群體的購買(mǎi)能力。而藍城在開(kāi)發(fā)此類(lèi)小鎮項目時(shí)，偏愛(ài)地處一二線(xiàn)城市周邊的區域，以借力大城市溢出效應。

數據顯示，2017年我國老齡化最嚴重的是上海，上海戶(hù)籍60歲以上老年人口達483.60萬(wàn)人，老齡化率達33.2％，已完全進(jìn)入重度老齡化階段。此外，截至2017年末，浙江全省60歲及以上老年人口達1080.08萬(wàn)人，占總人口的21.77%。其中，南北湖康養小鎮所在的嘉興市人口老齡化程度居該省第二位，老年人口占總人口25.95%。

周邊大城市養老需求的外溢與本地養老需求的強勁，無(wú)疑使得該項目所在地未來(lái)能成為良好的承接地。

此外，相對于上海、杭州等高房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，南北湖地區房?jì)r(jià)目前處于萬(wàn)元左右，環(huán)顧周邊城市，仍是價(jià)格洼地。執惠查詢(xún)的信息顯示，目前浙江嘉興市平均房?jì)r(jià)為10999元/㎡，其中，嘉興市區、嘉善、南湖、桐鄉等地均過(guò)萬(wàn)元，唯獨海鹽縣平均房?jì)r(jià)處于萬(wàn)元之下，價(jià)格優(yōu)勢相對明顯，對上海、杭州、蘇州等周邊城市有養老置業(yè)需求的群體來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有吸引力。

海鹽及周邊房?jì)r(jià)一覽

不過(guò)值得注意的是，目前海鹽縣仍處于限購狀態(tài)。根據此前政策規定，海鹽縣范圍內已暫停向擁有一套及以上住房的非海鹽縣戶(hù)籍居民家庭出售住房（包括新建商品住房和二手住房）。

限購何時(shí)松動(dòng)未可知，政策的不確定性無(wú)疑會(huì )影響未來(lái)項目居住空間的銷(xiāo)售。同時(shí)，出售之后如何解決入住率問(wèn)題，這亦是一道難題。入住率的高低直接決定項目的成敗。

入住率難題何解？

藍城集團養老業(yè)務(wù)主要在藍城頤養體系下，包含頤養房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及頤養服務(wù)產(chǎn)品的提供。藍城“學(xué)院式養老”以學(xué)校（頤樂(lè )學(xué)院）為組織形式，提供交流、娛樂(lè )、學(xué)習、養生、休閑、度假等多重功能。如果追溯其第一個(gè)學(xué)院式養老落地項目，便是烏鎮雅園。

烏鎮雅園集“頤樂(lè )學(xué)院、雅達國際康復醫院、國際養老中心、養生居住區、特色商業(yè)區和養生度假酒店”六大功能于一體。 前期規劃有大量養老配套的投入，這部分配套后期需要運營(yíng)維護。后期配套設施的運營(yíng)主要與入住率相關(guān)，如果沒(méi)有一定數量的老年群體入住，這些規模巨大的配套設施將會(huì )陷入運營(yíng)的困境。

相關(guān)報道顯示，目前烏鎮雅園交房戶(hù)數在1000戶(hù)左右，入住率為三分之一，相對較低。老人也多以“候鳥(niǎo)式”居住為主，長(cháng)住戶(hù)在300戶(hù)—500戶(hù)左右，占比大約為50%。此外，項目前期開(kāi)盤(pán)時(shí)不少非老年人的投機者涌入，在運營(yíng)階段，也存在實(shí)際購買(mǎi)人年齡小，需求不符合配套設施的運營(yíng)風(fēng)險。

能否真真切切的留住老人，則需要在持續創(chuàng )新運營(yíng)上下功夫。養老地產(chǎn)并非養老院，應結合新時(shí)代的養老需求，豐富完善相關(guān)配套，滿(mǎn)足老年人更多精神需求。如果只注重對老年群體的日常生活照料、病后的醫療護理，而忽視精神層面的需求，老年人便無(wú)法獲得精神慰藉，也就缺乏歸屬感。

有業(yè)內人士認為，烏鎮雅園這種將老年人作為特殊群體，與社會(huì )群體硬性割裂來(lái)區別對待的模式不可取，忽視了他們內心真正的心理需求。在養老營(yíng)造上，定位的人群和出發(fā)點(diǎn)應該是所有的社會(huì )群體。

相較于烏鎮雅園，藍城的“桃李春風(fēng)”則主打輕養老模式。“桃李春風(fēng)”定位偏向提供豐富城市生活的小鎮，營(yíng)造適宜全齡段社會(huì )群體居住的社區。在住區配套規劃上，“桃李春風(fēng)”也從全齡化考慮，除了規劃有休閑娛樂(lè )運動(dòng)購物等生活配套之外，引進(jìn)幼兒園學(xué)區配套，老年人頤樂(lè )學(xué)院的生活文娛配套和醫療健康配套，為住戶(hù)營(yíng)造歸屬感。

不同的產(chǎn)品模式?jīng)Q定了客群定位的不同，如何根據客群定位提供相應的配套服務(wù)，這取決于開(kāi)發(fā)商創(chuàng )新且可持續的運營(yíng)能力。藍城南北湖康養小鎮未來(lái)會(huì )采用何種模式？如何結合客群需求差異化運營(yíng)？對宋衛平來(lái)說(shuō)，或許又是新的挑戰。