房企分化的程度，遠遠超過(guò)地產(chǎn)人的認知刻度！

以眼下最火的1000億數字而言，它——堪稱(chēng)是當下大多中型房企追逐的奮斗目標，更是未來(lái)樓市的入場(chǎng)券，是船票，是未來(lái)地產(chǎn)“剩者為王”時(shí)代的首要門(mén)檻；但今天分享的數字是546億，它是一個(gè)半年度的數字，但不同的是它的屬性是“利潤額”——即一家房企半年度利潤額就高達546億！

這就是差距，這也是房企焦慮的緣由之一，巨無(wú)霸不僅個(gè)頭大，而且利潤的肌肉也強勁無(wú)比。試想想，未來(lái)一家房企僅利潤全年就超1000億，這是一種什么差距？

事實(shí)上，就在2017年，中國恒大的毛利潤已高達1123億。

就在今日，中國恒大發(fā)布盈利預告，2018年上半年恒大核心業(yè)務(wù)利潤超546億，這比去年同期超100%以上——這個(gè)震撼的利潤數字——既創(chuàng )造了恒大的自我新記錄，也是當下行業(yè)的最高記錄，實(shí)在有必要提筆寫(xiě)寫(xiě)這個(gè)奇葩的數字！

顯然，半年546億，恒大在2018年上半年繼續鞏固了它的“利潤王”稱(chēng)號。

也就是在2017年，夏海鈞提出，未來(lái)恒大希望在規模保持行業(yè)前三，利潤達到行業(yè)第一，這個(gè)“卡位”貌似很舒服，畢竟當行業(yè)老大壓力太大，老二老三反而是相對的舒適區。

問(wèn)題來(lái)了，該怎么解讀這546億沉甸甸的數字了？

1問(wèn)利潤王

546億，在“江湖地位”如何？

過(guò)去的1年，恒大以405億的核心業(yè)務(wù)利潤，榮登2017年房企“利潤王”寶座。

而剛剛過(guò)去 2018年上半年，恒大核心業(yè)務(wù)利潤超過(guò)546億！

那么，546億，到底是什么概念？

其一，從絕對值來(lái)看，546億顯然是個(gè)巨無(wú)霸數字，沒(méi)對比就不知高低，以同樣第一梯隊的優(yōu)秀房企龍湖來(lái)看，龍湖計劃未來(lái)2020年形成150億利潤，而且這150億利潤還涵蓋服務(wù)性收入等……由此可見(jiàn)，從絕對值而言，恒大546億利潤數值巨大。

其二、從相對值來(lái)看，對比2017年上半年273億來(lái)看，恒大2018年上半年同比增100%以上。相當于利潤“翻倍”的概念，而且是高位翻倍，這就更難得了。

其三、從行業(yè)對比來(lái)看，恒大半年546億利潤額無(wú)疑將繼續蟬聯(lián)利潤王位置，而從速度指標來(lái)看，恒大利潤增長(cháng)率同樣領(lǐng)先，就在2018年上市房企公布的利潤增長(cháng)率來(lái)看，增長(cháng)50%以上的企業(yè)占到榜單總數將近一半的比例；而這其中，只有11家房企的漲幅是超過(guò)100%。顯然，論增速，恒大利潤也是領(lǐng)先。

2問(wèn)利潤王

地產(chǎn)家家叫苦，為何恒大還利潤翻倍？

很多人會(huì )納悶，如今房地產(chǎn)迎來(lái)史上最嚴厲調控，限購限價(jià)限貸限簽限賣(mài)……融資更是全方位收緊，為何恒大還交出546億的逆勢成績(jì)單？

這其實(shí)是一種錯覺(jué)——即在調控高壓之下恒大依舊交出了規模、利潤的大幅度增長(cháng)，而且利潤竟然100%漲幅。

核心原因就在于當下2018年上半年的核心凈利潤是源自房地產(chǎn)的結轉收入。因為房地產(chǎn)都采用的是預售制度，賣(mài)房時(shí)是預收賬款，而不是營(yíng)業(yè)收入，通常是賣(mài)房后再等到1年半以后物業(yè)交房才能計算營(yíng)業(yè)收入，并計入利潤。即有一個(gè)1年半年左右的時(shí)間差。

所以恒大2018年上半年利潤100%增長(cháng)，只是反映2016年下半年，2017年年初房地產(chǎn)銷(xiāo)售。進(jìn)一步推算，2016年下半年，2017年年初銷(xiāo)售的房子則是2015年年底拿的土地。而屆時(shí)的2015年，土地市場(chǎng)還處于相對低位，而2016年、2017年是中國一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲的年份，當時(shí)的恒大，則正好在一二三四線(xiàn)相對均衡布局，所以，無(wú)論是房?jì)r(jià)增長(cháng)帶來(lái)的銷(xiāo)售額增加，還是拿地低價(jià)再碰上房?jì)r(jià)高漲說(shuō)帶來(lái)的利潤增長(cháng)，就是好事成雙了。

當然，你可能反問(wèn)，凈利增幅并不與營(yíng)收增幅成正比，比如營(yíng)業(yè)外收益、投資收益以及投資物業(yè)的公允價(jià)值收益，往往也是影響房企凈利潤的主要因素。

你問(wèn)得當然是對的，但是對恒大而言，由于在商業(yè)地產(chǎn)、投資型物業(yè)等資產(chǎn)沉淀相對較少，因此整體利潤也在營(yíng)業(yè)外收益、投資收益以及投資物業(yè)公允價(jià)值收益占比很小，所以，恒大核心凈利潤率也更多與營(yíng)業(yè)收入接近于正比例關(guān)系。

3問(wèn)利潤王

同行規模、利潤上“偏科”，恒大怎么選？

規模和利潤，到底選哪個(gè)？這是本屆觀(guān)點(diǎn)博鰲論壇的一個(gè)話(huà)題。

對于大多中型房企而言，你因為資源、能力、平臺有限，可能很難魚(yú)和熊掌兼得，你在一段時(shí)間比如當下可能會(huì )更多側重規模，利潤保持合理值即可，這是大多中型成長(cháng)房企的選擇。

但恒大而言，既要規模，又要利潤，一個(gè)不那下，兩手都要硬！

2018年上半年，恒大銷(xiāo)售3042億，同比大增 24.6%；而利潤526億，同比大增100%，值得一提的是，恒大2018年凈負債率也大幅下降,從去年年末184%下降到130%以下，大降三成。

一個(gè)房企經(jīng)營(yíng)水準高低的三大關(guān)鍵KPI無(wú)非銷(xiāo)售額、利潤額和負債率，顯然2018年上半年，恒大成績(jì)單“三豐收”。做到這三點(diǎn)，其實(shí)很難，比如中國房企大多都是單科將軍，即利潤做得很高，品質(zhì)做得很好，往往規模卻逐漸被邊緣化；比如有些黑馬房企規模周轉快、業(yè)績(jì)快，規模上來(lái)了，但利潤率和負債指標卻差強人意……沒(méi)有對比就沒(méi)有傷害，恒大規模利潤負債三大指標的同步“優(yōu)化”，就顯得難度系數稍高一些。

事實(shí)上，在樓市上升通道三高一低后，進(jìn)入樓市高位盤(pán)整和國家去杠桿新時(shí)期，恒大搶先實(shí)施“低負債、低杠桿、低成本、高周轉”的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式，無(wú)疑讓恒大的打法再次適應了政策、市場(chǎng)的新環(huán)境、新時(shí)期特征。

房地產(chǎn)是個(gè)生態(tài)，唯有適者生存，恒大之變，與政策之變、市場(chǎng)之變同行，這種統一的、同步的戰略觀(guān)，不是一般的人能做到的。

事實(shí)上，恒大2020年底的目標更震撼，許家印強調，恒大要在2020年實(shí)現總資產(chǎn)3萬(wàn)億，年銷(xiāo)售8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業(yè)。

利潤追問(wèn)4

利潤翻倍后，恒大2019年利潤走勢如何？

利潤額要增加，僅僅利潤率增加是不夠的，本身營(yíng)業(yè)收入，規模的增長(cháng)也很重要。

比如2017年凈利潤超過(guò)400億的“昔日利潤王”中海地產(chǎn)，由于2017年銷(xiāo)售額僅實(shí)現10%增速，因此整體利潤額跌破往年20%的凈利潤增幅紅線(xiàn)，被甩到60名開(kāi)外。反過(guò)來(lái)，類(lèi)似恒大、碧桂園等業(yè)績(jì)沖榜高手，由于本身貨值儲備充裕，在銷(xiāo)售額大幅上升帶動(dòng)下，利潤額也大幅度提升。

根據中國恒大發(fā)布的公告，預期2018-2020年凈利潤分別約500億、550億、600億，三年合計1650億，遠超其2017年公布的2017-2019年三年888億的利潤承諾，而現實(shí)是——恒大2018年上半年核心業(yè)務(wù)凈利潤已經(jīng)超過(guò)546億，半年就超過(guò)早期計劃全年500的成績(jì)，可謂成績(jì)喜人。

事實(shí)上，從當下房地產(chǎn)運行各種高地價(jià)、融資難、去杠桿、銷(xiāo)售限價(jià)且其他文旅地產(chǎn)、養老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、特色小鎮等還在投入階段實(shí)現高利潤也不太現實(shí)……因此房企對于未來(lái)利潤是不太樂(lè )觀(guān)的。但對2018年下半年，以及整個(gè)2019年，預計恒大凈利潤會(huì )如何了？ 

2018年下半年和2019年利潤總額，核心就要看2016年、2017年銷(xiāo)售的結轉收入增長(cháng)和利潤率情況。

其一，恒大在2016年奪冠后，2017年銷(xiāo)售額增長(cháng)驚人，恒大2016年銷(xiāo)售3734億，增長(cháng)85%，而2017年恒大合約銷(xiāo)售額超過(guò)5009億，增長(cháng)35%，從銷(xiāo)售額角度來(lái)講，營(yíng)業(yè)收入會(huì )大幅度增加。

其二、2016年、2017年是區域房?jì)r(jià)暴漲，一定程度上提升了利潤率，2016年是核心一二線(xiàn)房?jì)r(jià)上漲，而2017年以及2018年年初三四線(xiàn)迎來(lái)房?jì)r(jià)巨大的增幅，恒大這些年，與萬(wàn)科側重一二線(xiàn)、碧桂園側重三線(xiàn)不同的是，恒大更多是在一二線(xiàn)和三四線(xiàn)一直相對均衡布局，也就是說(shuō)，恒大也很大程度上坐享了中國城市房?jì)r(jià)輪動(dòng)上漲的“紅利”，這也帶來(lái)利潤率的上漲。

其三，高地價(jià)時(shí)代，限價(jià)時(shí)代，房企利潤核心取決于低成本拿地，對此，恒大在拿地成本控制方面一流，截至2017年12月31日，恒大土地儲備達到3.12億平方米，其平均土儲成本才1711元/平方米。有專(zhuān)業(yè)人士分析，2017年恒大50%左右的新增土儲源于二手并購，使得土地成本優(yōu)勢明顯……這就從一定程度上，揭示了恒大在土地獲取方面的低成本優(yōu)勢，這也為相對高利潤率、高利潤額打下了源頭的基礎。

5問(wèn)利潤王

地產(chǎn)下半場(chǎng)，恒大利潤之王靠什么？

有人笑談，地產(chǎn)上半場(chǎng)，拿地即掙錢(qián)的時(shí)代，利潤高會(huì )掙錢(qián)不算新聞，沒(méi)掙到錢(qián)才算“新聞”。

反過(guò)來(lái)，地產(chǎn)下半場(chǎng)，的確房企的苦日子到來(lái)，未來(lái)先獲取高利潤，核心看模式、看機制、看平臺，看內功。

恒大與其他房企側重人知不同的是，恒大，雖然許家印說(shuō)一不二，但更多是依賴(lài)系統化管理。恒大在房地產(chǎn)圈推行了一種獨有的緊密型集團化管理體系，逐步成為一家靠系統、靠制度、靠平臺、靠軍事化、高執行力文化高效運行的企業(yè)，這本身就是一個(gè)強悍內功的體現。

其一，三高一低到三低一高的經(jīng)營(yíng)模式轉變，這很大程度上保證了戰略正確，路線(xiàn)正確，在未來(lái)地產(chǎn)高位橫盤(pán)、去杠桿、融資難、行業(yè)洗牌的背景下，恒大在源頭戰略強調順勢而為。

其二、不標準，無(wú)效率，恒大強大標準化運營(yíng)體系是一個(gè)巨大的系統。一方面是由于恒大采用統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營(yíng)模式，大幅降低了營(yíng)銷(xiāo)、管理、財務(wù)三大費用，比如恒大2017年年報顯示，期間費用率下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，恒大基于產(chǎn)品標準化提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值，選擇高性?xún)r(jià)比精品住宅的產(chǎn)品策略， 實(shí)現了產(chǎn)品戰略的差異化，

比如恒大三大產(chǎn)品線(xiàn)非常清楚，外立面、建筑結構、用材基本一樣，從根本提升了開(kāi)發(fā)建設效率。

比如恒大近兩年大力打造環(huán)節精品，項目的施工單位必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標淮設計，并通過(guò)配套先行、升級物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值。

比如恒大通過(guò)完善的材料供應體系和規模效應，采購材料價(jià)格為市面價(jià)格的3至4折，實(shí)現了低成本和物美價(jià)廉的優(yōu)勢。

比如恒大每個(gè)小區均配備了完善的商業(yè)、休閑、教育配套,保證了業(yè)主便捷的生活,充分展示了恒大產(chǎn)品的超高性?xún)r(jià)比。

其三，銷(xiāo)售的持續高增長(cháng)，基于獨特的產(chǎn)品策略以及連續三年實(shí)施“無(wú)理由退房”的營(yíng)銷(xiāo)底氣，使得產(chǎn)品與營(yíng)銷(xiāo)都爆發(fā)出合力，據了解,從“無(wú)理由退房”實(shí)施至今,退房比例僅為0.91%。多家投行預計恒大全年銷(xiāo)售將突破6000億，強勁的銷(xiāo)售為恒大利潤持續高增長(cháng)提供有力保證。

小結

有大佬說(shuō)，房企要在主業(yè)最好的時(shí)候轉型，也因此，主業(yè)盈利看漲，也為恒大面向未來(lái)轉型提供了支撐。

地產(chǎn)主業(yè)盈利能力的大幅提升，也為恒大進(jìn)軍高科技提供強有力的資本支持。事實(shí)上，就在2018年年初，恒大提出積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，確立了以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的戰略格局。隨后的4月，恒大就與中科院簽署全面合作協(xié)議，計劃未來(lái)十年投入1000億；而6月，恒大宣布入主美國新能源汽車(chē)公司Faraday Future，成功打響進(jìn)軍高科技的第一槍。

地產(chǎn)主業(yè)在規模與利潤并行，而轉型也在真金白銀、快速投入，未來(lái)的恒大，正如許家印所期望的新藍圖：2020年3萬(wàn)億重資產(chǎn)，年銷(xiāo)8000億，負債率下降到同行中低水平，成為世界百強企業(yè)。

這幅雄偉的畫(huà)卷是否能如期展開(kāi)，我們2年半后再看！