近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)一系列調控政策持續作用下，房企陷入利潤率下滑、融資難度增大的困境。眾多房企開(kāi)始思考轉型問(wèn)題，謀求多元化業(yè)務(wù)發(fā)展獲利。其中，長(cháng)租公寓市場(chǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競相布局的重點(diǎn)。

東方證券研報曾指出，目前住房租賃市場(chǎng)規模達到1.3萬(wàn)億，預計至2030年，整體市場(chǎng)規模將達4.2萬(wàn)億。去年以來(lái)，國家層面一直構建租購并舉的住房體系，鼓勵發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策陸續出臺。今年4月，證監會(huì )、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，住房租賃資產(chǎn)證券化正式落地。

市場(chǎng)前景廣闊、政策力挺，越來(lái)越多的龍頭房企加入到租賃行列。據不完全統計，截至目前，全國前30強房企已有三成以上正加速布局長(cháng)租公寓市場(chǎng)，包括萬(wàn)科、碧桂園、保利、龍湖等。其中，碧桂園于2017年正式成立長(cháng)租事業(yè)部，計劃2018年將規模拓展至2萬(wàn)間；萬(wàn)科長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)三年已開(kāi)業(yè)3萬(wàn)間，并提出未來(lái)三年打造30萬(wàn)間以上長(cháng)租公寓。恒大也于近期發(fā)布規模高達100億的住房租賃ABS產(chǎn)品，宣布進(jìn)軍長(cháng)租公寓領(lǐng)域。

在傳統地產(chǎn)商之外，長(cháng)租公寓市場(chǎng)還存在大量專(zhuān)門(mén)從事租賃的新興企業(yè)，比如獨立創(chuàng )業(yè)的魔方公寓、YOU+等。與此同時(shí)，市場(chǎng)新興品牌也在不斷崛起，優(yōu)客逸家、V領(lǐng)地、青客公寓等近期也相繼迎來(lái)新一輪融資。在政策、資本和消費升級等共同作用下，長(cháng)租公寓市場(chǎng)已是一片紅火之勢。

不過(guò)，盡管前景廣闊，長(cháng)租公寓市場(chǎng)仍面臨諸多痛點(diǎn)，行業(yè)內企業(yè)普遍存在投入大、周期長(cháng)、盈利難等困境，資產(chǎn)價(jià)格高企導致租金回報率長(cháng)期較低?？硕鹧芯恐行牡臄祿@示，目前長(cháng)租公寓的行業(yè)平均利潤水平僅僅在2%-4%，現金流回正周期至少需6年以上。

風(fēng)口之下，殘酷的洗牌也在同時(shí)進(jìn)行。今年以來(lái)，包括好租好住、愛(ài)公寓、長(cháng)沙優(yōu)租客等長(cháng)租公寓企業(yè)，都因資金鏈斷裂導致倒閉或危機。隨著(zhù)入場(chǎng)者增多，市場(chǎng)競爭將愈加激烈。在資本退潮后，一些難盈利、不規范的中小品牌難以逃脫被洗牌的命運。

長(cháng)租公寓屬于近幾年的新興行業(yè)，一直面臨著(zhù)政策滯后導致的不確定性，沒(méi)有明確的行業(yè)歸屬，因而其經(jīng)營(yíng)的合法性和征稅依據無(wú)從確定，在一定程度上可能會(huì )遭遇局部的執法隨意性。盡管住房租賃已上升至國家層面，但目前中國租賃行業(yè)還沒(méi)有相對清晰完善的法律法規出臺，政府監管、行業(yè)自律、業(yè)務(wù)標準等方面相對來(lái)說(shuō)處于真空地帶。

此外，長(cháng)租公寓回報周期較長(cháng)，能搶占制高點(diǎn)的基本上是有規模、有品牌的大型房企，不少企業(yè)的規模擴張基本靠融資，若運用加杠桿擴張模式，或面臨較大的金融風(fēng)險。而且目前整個(gè)市場(chǎng)仍處于前期投入期，談?dòng)€為時(shí)尚早。

業(yè)內人士認為，長(cháng)租公寓企業(yè)應當通過(guò)優(yōu)質(zhì)公寓運營(yíng)服務(wù)來(lái)提升物業(yè)價(jià)值，使企業(yè)擺脫盈利困局，爭取租金收入覆蓋主要成本，降低規模擴張的負擔。同時(shí)，還要運用合理的金融工具實(shí)現資金回轉，盤(pán)活存量資產(chǎn)，使估值提升得以變現，逐步重構長(cháng)租公寓的資金循環(huán)。

長(cháng)租公寓行業(yè)是品牌加資本的行業(yè)，未來(lái)要拼的還是品牌與特色。對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，多元化發(fā)展已成為一種趨勢，但前期仍面臨資金沉淀、回報周期長(cháng)的考驗，難以短時(shí)間內實(shí)現盈利，這就需要更多耐心。而要想找到真正的藍海，還需在服務(wù)、品牌和特色方面下功夫。

*本文來(lái)源：經(jīng)濟參考報，作者：唐飛，執惠文旅產(chǎn)業(yè)資深分析師，原標題：《長(cháng)租公寓未來(lái)應拼品牌與特色》。