自從國家提出特色小鎮概念以來(lái)，特色小鎮一直特別火。這幾年，綠城、華僑城、恒大、碧桂園等標桿房企都發(fā)布了自己的小鎮戰略，比如綠城計劃要在10年建100個(gè)小鎮，實(shí)現一萬(wàn)億銷(xiāo)售額，華僑城將以ppp模式在全國打造100個(gè)特色小鎮，碧桂園則稱(chēng)5年內要投入不少于1000億建10個(gè)有差異化的科技小鎮。

大家都知道，現在一些熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市拿地非常難了，通過(guò)特色小鎮拿地不但便宜，而且占地面積動(dòng)輒都是十幾平方公里，很好地解決了開(kāi)發(fā)商拿地難拿地貴的痛點(diǎn)。

當前特色小鎮的運營(yíng)模式還不成熟，大部分房企都還處于摸索階段。但據明源君了解，脫胎于綠城，在宋衛平領(lǐng)導下的藍城作為先行者，經(jīng)過(guò)多年的探索，目前已經(jīng)形成了相對成熟的特色小鎮運營(yíng)模式，并梳理出了清晰的邏輯。前幾天，明源君剛好閱讀了藍城出版的《鎮長(cháng)》一書(shū)，結合這本小鎮操盤(pán)指南，明源君幫大家梳理一下，轉型特色小鎮，藍城是怎么玩的？

01選址布局：一二線(xiàn)城市周邊是需求重點(diǎn)

對于特色小鎮的布局，藍城小鎮選址要求在大城市周邊，宜居、宜游，經(jīng)濟條件相對較好，規模在2000畝以上。但不同梯隊的城市，對于小鎮區域的考量都有所不同。

一、選大城市周邊

在城市層面，主要考慮城市能級、交通、生態(tài)與地塊等要素，并用具體的數據進(jìn)行支撐。

現在看來(lái)，開(kāi)發(fā)商對于小鎮的區位選擇，基本形成了共識：一定要選在大城市周邊。因為在大城市周邊，跟大城市互動(dòng)更方便、更強，有點(diǎn)大城市后花園的感覺(jué)，對于日后小鎮的人流量也是一個(gè)保障。所以說(shuō)，未來(lái)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市一定會(huì )是小鎮的主戰場(chǎng)。

二、交通便利很重要

特色小鎮一般都位于城市周邊，交通便利非常重要。一是最好已經(jīng)或規劃有高鐵站、地鐵站、輕軌站點(diǎn)等線(xiàn)路；二是距離交通節點(diǎn)便捷且距離近；三是距離最近的高速出口車(chē)程10分鐘內最佳。

三、景觀(guān)資源豐富

交通資源之外，還應該重視景觀(guān)資源。特別如果不靠近大城市，更加要有特別強的資源。

藍城的選擇標準，是項目?jì)炔炕蛑苓呌泻恿?、湖泊、水庫等自然水體資源，且水質(zhì)條件良好；地塊內部或周邊有農業(yè)資源可利用；有歷史文化資源沉淀。

四、地塊規模不能低于500畝

地塊規模一般在1000-1500畝（不低于500畝），可利用農用地指標不低于1000畝；土地指標持續供應應有保證，容積率可綜合平衡。

土地缺乏特點(diǎn)、交通不便，或者土地不完整、政府對產(chǎn)業(yè)認知度不高的地方，千萬(wàn)不要去做小鎮。

02小鎮產(chǎn)品規劃：90%住宅，10%配套設施

藍城認為，小鎮應該比村莊大，比城市小。在藍城，小鎮是1平方千米開(kāi)發(fā)建設，然后帶動(dòng)3平方千米或者5平方千米的農業(yè)改造，最終做出一個(gè)常住人口在1~3萬(wàn)的小鎮。

藍城小鎮在建筑規劃中，90%的是住宅，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂(lè )和文化等。內部結構上以小鎮中心為核心，向外輻射，規劃交通，根據不同地貌規劃不同風(fēng)格及功能的建筑群、豐富的景觀(guān)等。

一、充分利用原生資源

按照藍城的設想，100種小鎮需要有100種別樣的風(fēng)情，恰到好處地運用原生資源，可以避免小鎮風(fēng)格的統一化。對于土地的利用，尊重、克制、修繕、還原是其中最重要的態(tài)度和方法。

二、繼承當地人文

每一座藍城小鎮在規劃之前，都會(huì )充分了解當地的地域文化。比如杭州春風(fēng)長(cháng)樂(lè )，在規劃之前甚至編了一本《徑山紀事》，將徑山風(fēng)物、民俗、名人、歷史、故事等等全部都了解清楚后，再充分運用到杭州春風(fēng)長(cháng)樂(lè )小鎮規劃中。

三、共享空間

小鎮居民以中產(chǎn)白領(lǐng)和農民為主，其中35~55歲城市白領(lǐng)中產(chǎn)階級占比60%，農民占比40%。

對于周邊或內部有原住民的，藍城小鎮一般會(huì )采用雙中心布局，并設置一個(gè)原住民社區的中心。這一類(lèi)中心通常會(huì )提供商業(yè)、餐飲、文化、民宿等特色功能。

四、居住空間：強調營(yíng)造圍合式空間

對于藍城小鎮的住宅產(chǎn)品，大家應該都比較熟悉了，最早爆紅的杭州桃李春風(fēng)，總價(jià)200萬(wàn)的中式小別墅一推出就被秒光了。藍城小鎮在住宅產(chǎn)品設計上有幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，產(chǎn)品形態(tài)豐富。從高層、疊墅、排屋、中式合院到獨棟別墅，基本都會(huì )涵蓋。

第二，以中小戶(hù)型為主。由于面向的購買(mǎi)群體主要是白領(lǐng)，為了降低購買(mǎi)門(mén)檻，小鎮住宅戶(hù)型以中小戶(hù)型為主，比如早期推出的90平小別墅，前段時(shí)間北京桃李春風(fēng)推出的中式雙層農莊小院，面積也在158-211m2左右，158平做到四房?jì)蓮d三衛。

▲ 杭州桃李春風(fēng)實(shí)景

第三，注重庭院的設計。藍城認為，庭院往往是農業(yè)小鎮的真正價(jià)值所在，所以藍城小鎮多會(huì )以敞開(kāi)式手法營(yíng)造圍合式空間，設計主院、側院、偏院、天井。主院造景、側院種菜、后院收納，滿(mǎn)足居民的不同生活需求。

五、道路設計

在藍城小鎮，道路是作為獨立項去規劃設計的，因為要考慮的要素比較多，比如功能性、便捷性、舒適性以及類(lèi)別、材質(zhì)、色彩、尺度等等。設計師將小鎮道路比喻為“生趣的河流”。

同時(shí)，設計者還為小鎮道路做了生動(dòng)分類(lèi)：主干道、次干道等各個(gè)層級的道路，設計都力求生動(dòng)有趣，比如鮮花盛開(kāi)的風(fēng)景小道、曲折蜿蜒的降速道，還有親水步道、游山步道等，居民在當中可以獲得不同的體驗和樂(lè )趣。

03產(chǎn)業(yè)導入：農業(yè)是小鎮的核心產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)是小鎮發(fā)展的生命力。如果只做住宅，大部分小鎮都顯得太大了，很難有那么大的人口遷徙。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)輔助的話(huà)，人是呆不住的。

小鎮產(chǎn)業(yè)主要類(lèi)型是農業(yè)產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)和創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)等，藍城認為，要按照區位的優(yōu)勢、資源特點(diǎn)來(lái)培育最有潛力、最具成長(cháng)性的主導產(chǎn)業(yè)，圍繞主導產(chǎn)業(yè)延伸產(chǎn)業(yè)鏈，這樣為小鎮居民提供就業(yè)機會(huì )，就能集聚人口。

藍城小鎮的產(chǎn)業(yè)構成包括12要素——農業(yè)、頤養、健康、教育、旅游、文化、文脈、商業(yè)、科技、宗教、藝術(shù)、產(chǎn)業(yè)。一般所有項目都有4個(gè)小鎮基因：農業(yè)、教育、康養和文旅，每個(gè)小鎮根據自身的資源優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)業(yè)復合。

所以我們可以看到藍城小鎮基本都是4+1的模式。比如上海春風(fēng)江南的養旅農復合型健康產(chǎn)業(yè)園、莫干山觀(guān)云小鎮以旅游度假為主的頤養產(chǎn)業(yè)、嵊州越劇小鎮的文旅農復合型雙創(chuàng )示范區等，都是產(chǎn)業(yè)復合的體現。

在藍城現有的小鎮中，農業(yè)是最核心的產(chǎn)業(yè)。藍城早在2012年就和浙江省農業(yè)科學(xué)院聯(lián)合成立了藍城農業(yè)公司，旗下8家子公司，分別負責營(yíng)銷(xiāo)、檢測、種子和研發(fā)、生產(chǎn)基地等，具備研發(fā)、生產(chǎn)、檢測、流通等農業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈運作能力。

現在，藍城農業(yè)已經(jīng)擁有一支強大成熟的運營(yíng)團隊，2個(gè)現代生態(tài)化農業(yè)基地，并有100多個(gè)聯(lián)盟基地，涉及100多種產(chǎn)品。

此外，藍城在生活服務(wù)、養老、健康、教育等方面也擁有很強的資源優(yōu)勢。正因為積累了這些資源優(yōu)勢，藍城在做特色小鎮過(guò)程中，對運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)規劃都會(huì )更加從容。

04運營(yíng)服務(wù)：打造活力奔騰的小鎮中心

藍城認為，一個(gè)小鎮的活力源于它的小鎮中心。小鎮中心是小鎮的核心，承載著(zhù)整個(gè)小鎮主要的公共服務(wù)功能。那么，藍城小鎮中心的運營(yíng)服務(wù)模式是怎樣的呢？下面我們以杭州桃李春風(fēng)的小鎮中心——春風(fēng)里，來(lái)解讀它的具體做法。

▲桃李春風(fēng) “春風(fēng)里”實(shí)景

一、業(yè)態(tài)規劃：夯實(shí)生活配套基礎，重點(diǎn)拓展人氣商家

桃李春風(fēng)總共占地1500畝，拿了八分之一也即118畝來(lái)做小鎮業(yè)主的生活服務(wù)，重點(diǎn)打造5個(gè)方面配套：健康、教育、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和物業(yè)。

小鎮中心春風(fēng)里設計靈感取自于西湖湖濱、南宋御街、西溪濕地等杭城美景，從生活內容來(lái)看，整個(gè)小鎮中心規劃了三個(gè)中心，一條街區，它涵蓋健康頤養、休閑運動(dòng)、家庭學(xué)習以及文化生活。

1、健康頤養中心

藍城小鎮打造了360度全齡化的頤養體系， 這個(gè)服務(wù)體系主要注重3大塊：健康管理、頤養照護以及醫療問(wèn)診。

基本就是一個(gè)多功能的社區型的養老服務(wù)機構。這其中最重要的是暖心窩頤養之家，它配備了社區門(mén)診、中醫理療中心、康復中心、智能長(cháng)者體驗中心和日間照料中心，還有春風(fēng)食堂的營(yíng)養餐也會(huì )融合進(jìn)去，建立食養服務(wù)體系。

2、休閑運動(dòng)中心

主要包括室內運動(dòng)館、運動(dòng)公園、戶(hù)外球場(chǎng)、彩色及觀(guān)景慢步跑道等。

3、家庭學(xué)習中心

主要是全家庭、全齡化的終身樂(lè )學(xué)的計劃內容，包括幼兒園、耕心學(xué)堂、童玩樂(lè )園。

藍城小鎮在調研以及對商業(yè)運營(yíng)的思考過(guò)程中發(fā)現，只有孩子經(jīng)常來(lái)到這個(gè)小鎮，這個(gè)小鎮才會(huì )充滿(mǎn)活力，他的父母、爺爺奶奶才會(huì )來(lái)這里定居生活。所以小鎮配套能滿(mǎn)小孩的需求非常重要。

4、水岸商業(yè)街

水岸商業(yè)街包括優(yōu)生活、慢生活、逸生活三大主題：

優(yōu)生活：特色餐飲、凈菜超市、洗衣店、寵物店、家居生活館；

慢生活：田野農莊、藝術(shù)民宿、酒吧、咖啡館等；

逸生活：書(shū)吧、電影院、手工作坊、小禮堂、靜修堂等逸生活配套。

二、運營(yíng)服務(wù)：含物業(yè)服務(wù)，高于物業(yè)服務(wù)

藍城認為，小鎮建設的核心價(jià)值就是生活服務(wù)，生活服務(wù)的持續輸出構成了一個(gè)完整的生活服務(wù)體系，它融合生活個(gè)內容，構筑了整個(gè)小鎮的生態(tài)圈，這里面包括商家、業(yè)主，以及開(kāi)發(fā)商、物業(yè)、商管公司，以及周邊一切關(guān)心、支持小鎮的人，他們所要做的同一件事情就是營(yíng)造非常好的生活，提供非常優(yōu)質(zhì)的服務(wù)內容。

1、商業(yè)招商要經(jīng)歷9大階段

桃李春風(fēng)運營(yíng)負責人、杭州拾里商業(yè)總經(jīng)理陸斌表示，春風(fēng)里商業(yè)招商一共分為9個(gè)階段，分別是生活需求調研、生活業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)布局規劃、招商條件探市、招商政策制定、招商計劃落實(shí)、招商落地完成、商鋪設計管控、商家開(kāi)鋪運營(yíng)。

而在招商過(guò)程中，以下幾個(gè)問(wèn)題應該重點(diǎn)關(guān)注：

業(yè)主對超市、菜場(chǎng)、中餐館、理發(fā)店、銀行等這些基礎配套非常關(guān)注，所以生活基礎類(lèi)的業(yè)態(tài)需要極度具備品質(zhì)以及性?xún)r(jià)比的商業(yè)運營(yíng)團隊來(lái)做；

餐飲消費和親子家庭消費為主，要滿(mǎn)足一老也少的特殊需求；

由于小鎮的地段限制，招商條件不是一次落位，它需要先探一下當地的市場(chǎng)和一些商家的需求，來(lái)進(jìn)行最終的恒定；

由于藍城小鎮要求優(yōu)先做配套服務(wù)，讓業(yè)主一住進(jìn)來(lái)就能享受服務(wù)，所以在項目規劃階段，業(yè)態(tài)規劃、主力商家篩選、前期招商等一系列工作就要同步展開(kāi)。

2、招商準則：商家要以服務(wù)為核心

為了給業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，春風(fēng)里在招商時(shí)會(huì )堅持以下幾條準則：

第一，藍城倡導仁慈普愛(ài)、真善至美的價(jià)值觀(guān)，這些商家必須要認同，他不應該是逐利的，而是希望共同營(yíng)造這樣一個(gè)小鎮生活，這是很重要的一點(diǎn)。

第二，商家的商業(yè)模式要以服務(wù)為核心，而不是以?xún)r(jià)格、規?；虍a(chǎn)品的快速迭代取勝。必須是以服務(wù)來(lái)贏(yíng)得口碑，來(lái)贏(yíng)得業(yè)主的人心。

第三，商家前期幾年介入到小鎮的過(guò)程當中，它必須要有一個(gè)共建共享的思維邏輯，既要與業(yè)主互動(dòng)、開(kāi)發(fā)商互動(dòng)，更要運用互聯(lián)網(wǎng)的營(yíng)銷(xiāo)，讓周邊的消費者來(lái)到這個(gè)小鎮，來(lái)他的業(yè)態(tài)里面消費，這是非常重要的。

第四，店長(cháng)或者老板一定要是專(zhuān)業(yè)的，不是三天打漁兩天曬網(wǎng)的那種游玩型的商家。

在建立了清晰的標準之后，春風(fēng)里對商業(yè)政策的制定也比較明確了。

首先，在商業(yè)的初期，前幾年會(huì )免租金、免物業(yè)費，來(lái)促進(jìn)商家進(jìn)駐；

其次，對于特別重要的業(yè)態(tài)，比如養老、教育、運動(dòng)等，小鎮會(huì )在硬件的設計和裝修上給予一定的支持。另外有一些文化IP的商家，藍城會(huì )對它的后期運營(yíng)進(jìn)行一定的支持；

第三，超市、食堂等基礎生活類(lèi)業(yè)態(tài)，采取自營(yíng)自建的方式。因為這些業(yè)態(tài)服務(wù)品質(zhì)非常重要，所以有幾點(diǎn)要確保，一是要確保團隊的服務(wù)意識，第二是要確保它的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)，是與當初開(kāi)發(fā)商或者服務(wù)運營(yíng)團隊對業(yè)主的承諾高度一致。

陸斌指出，桃李春風(fēng)用了2年多時(shí)間來(lái)招商和落位，頭一年是基礎配套的招商和特色商業(yè)的招商為主，最后半年基本上是做一些補位業(yè)態(tài)的招商落地。

基本30家左右的商家，每一個(gè)業(yè)態(tài)要談6到8個(gè)意向商家才會(huì )有一定眉目，最后再篩選、落位，平均每個(gè)商家的洽談時(shí)間要在8個(gè)月到10個(gè)月之間。

為了確保商家品質(zhì)，招商過(guò)程中，小鎮會(huì )不斷跟客戶(hù)做溝通，比如招來(lái)一個(gè)商家或者對某個(gè)商家有意向時(shí)，會(huì )邀請業(yè)主一起來(lái)參與品鑒。

3、運營(yíng)管理

在運營(yíng)管理層面，藍城小鎮也有自己的一套邏輯。

首先，春風(fēng)里是一個(gè)開(kāi)放式的街區，在服務(wù)小鎮業(yè)主的基礎上也會(huì )拓展客群融合大眾消費。

其次，春風(fēng)里的商業(yè)是由小鎮商業(yè)運營(yíng)公司統一化管理，并采取租賃經(jīng)營(yíng)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)和自住經(jīng)營(yíng)等多種合作方式，包括物業(yè)的管理，在物業(yè)和商業(yè)也會(huì )有一個(gè)良好的互動(dòng)機制。

從運營(yíng)基點(diǎn)的角度考慮，第一會(huì )把基礎的生活配套做得非常夯實(shí)；同時(shí)把人氣商業(yè)開(kāi)拓起來(lái)，吸引更多的非業(yè)主的消費和一些內容的承載，小鎮商業(yè)街的人流決定著(zhù)商家的問(wèn)題，引入家庭型人氣商業(yè)有助于全齡化的消費拉動(dòng)，促進(jìn)各類(lèi)商家的消費；

最后是營(yíng)造一個(gè)文化亮點(diǎn)，中式田園生活是中國小鎮居民的共同向往，所以文化生活的營(yíng)造將會(huì )是桃李春風(fēng)的重點(diǎn)，這會(huì )使得業(yè)主對整個(gè)小鎮的居住生活體驗內容更加豐富。

4、文化建設

在小鎮文化建設過(guò)程中，藍城小鎮重點(diǎn)打造人與人之間的和諧，人與人之間的關(guān)愛(ài)，在文化建設上，制定了業(yè)主公約，通過(guò)組織諸如鄰里節、敬老節等活動(dòng)，建設業(yè)主自治共同體和精神家園。

為了讓業(yè)主建立起聯(lián)系和感情，藍城小鎮設立了不同的社群，比如運動(dòng)類(lèi)的社群就有健走群、羽毛球群、乒乓群，在運動(dòng)館沒(méi)有建成之前就早期參與進(jìn)來(lái)，讓商家跟未入住的業(yè)主在交付前就形成一個(gè)家人與家人的連接。這些社群的建立也是為了讓業(yè)主對小鎮和商家有一定的親近感，讓他能提前入住到小鎮。

對于小鎮管理和維護，藍城倡導自治的模式，小鎮也創(chuàng )建了小鎮生活理事會(huì )，這個(gè)組織包括鎮長(cháng)、副鎮長(cháng)、秘書(shū)長(cháng) 以及各個(gè)部門(mén)的負責人，甚至家長(cháng)、里長(cháng)、村長(cháng)等，這些成員都是通過(guò)小鎮的選舉和推薦來(lái)產(chǎn)生的，在小鎮居民的監督和幫助下對小鎮的日常的運營(yíng)管理負責，共同創(chuàng )造真正的小鎮文化，讓小鎮往正能量的方向發(fā)展。

*本文來(lái)源：微信公眾號“明源地產(chǎn)研究院”（ID：mydcyjy），作者：楚琦。原標題：《宋衛平已經(jīng)把特色小鎮做得這么牛了！你卻還在懷疑觀(guān)望》。