去年以來(lái)，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商宣布殺入租賃市場(chǎng)，并且紛紛發(fā)布了自己的長(cháng)租公寓產(chǎn)品線(xiàn)，這意味著(zhù)長(cháng)租公寓市場(chǎng)的競爭將越發(fā)激烈。本來(lái)長(cháng)租公寓利潤空間就很有限，現在突然多了這么多玩家，人力成本、換租成本也越來(lái)越高，未來(lái)還怎么玩？

明源君認為，早期長(cháng)租公寓大部分針對剛需群體，定位中低端，產(chǎn)品一般，未來(lái)要突圍勝出，對產(chǎn)品進(jìn)行更新升級，開(kāi)發(fā)中高端客戶(hù)無(wú)疑是一個(gè)不錯的方向。一方面可以提高品牌形象，增強競爭力，另一方面中高端產(chǎn)品不但能吸引高素質(zhì)租客，而且溢價(jià)空間也更大。

但買(mǎi)房和租房的邏輯還是非常不同的，長(cháng)租公寓產(chǎn)品升級主要從哪些層面去體現呢？明源君結合案例梳理了一下，下面詳細來(lái)說(shuō)。

客群進(jìn)一步細分，實(shí)現精準打擊

任何一款產(chǎn)品發(fā)展到一定階段，都會(huì )去做細分，因為這樣才能將產(chǎn)品特性和用戶(hù)需求深度結合起來(lái)，并通過(guò)對細分市場(chǎng)的拓展，進(jìn)一步擴大市場(chǎng)占有率。

經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的迭代，很多公寓都對旗下產(chǎn)品進(jìn)行了更新升級，并推出了更加全面的產(chǎn)品線(xiàn)，客群越來(lái)越細分。比如魔方公寓推出了中高端產(chǎn)品摩爾公寓，魔爾公寓選址一線(xiàn)城市的市中心或 CBD 區域，產(chǎn)品設計也更加個(gè)性化，房間多為套房戶(hù)型，面積平均為 55-65 平米，而對應的價(jià)格層面，摩爾公寓的月租定價(jià)為 8000-15000 元。

招商公寓定位中高端客群，基于此再細分了4大公寓品牌，分別是壹間公寓、壹棧公寓、壹堂公寓，還有在香港推出的CM+服務(wù)公寓。在資源和硬件服務(wù)配比上都有不同的配備。

而前全球大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營(yíng)商雅詩(shī)閣聚焦中高端市場(chǎng)，細分了3條產(chǎn)品線(xiàn)：雅詩(shī)閣、馨樂(lè )庭和盛捷，每個(gè)產(chǎn)品線(xiàn)的客群、戶(hù)型、風(fēng)格都也不一樣。

顏值要高，通過(guò)設計提升品質(zhì)與價(jià)值

早期長(cháng)租公寓的核心競爭力是價(jià)格，但隨著(zhù)消費升級，價(jià)格戰這么low的打法明顯行不通了，客戶(hù)會(huì )更加關(guān)注產(chǎn)品本身的品質(zhì)感。品質(zhì)感首要表現在顏值上，形象不行，誰(shuí)會(huì )想去了解你的內涵？提升顏值一般從以下幾個(gè)方面著(zhù)手：

1、外立面

外立面可以說(shuō)是提升品牌形象和產(chǎn)品檔次最有效果，而且性?xún)r(jià)比最高的方式了。

很多公寓都是老廠(chǎng)房、產(chǎn)業(yè)園或商場(chǎng)等改造過(guò)來(lái)，外立面大多都比較土，辨識度低。外立面改造首先要建立起辨識度，別人看一眼就知道這是誰(shuí)。只有認識你才能記住你。

比如新派公寓的外立面不但顏值高，而且辨識度超高，樓體外部采用了鋼琴鍵的設計風(fēng)格。據了解，新派公寓的外墻采用高科技，100%純天然礦物顏料，而且防水、防火、耐高溫、耐霜凍。每次下雨過(guò)后，外墻都會(huì )看起來(lái)煥然一新。

除了外墻色彩刷新，外立面改造還要考慮空調機位的設計、晾曬位的設計以及標識、門(mén)廳設計等問(wèn)題。

2、回家動(dòng)線(xiàn)提升

通過(guò)設置醒目、美觀(guān)的店招，溫馨的回家通道來(lái)提升客戶(hù)對外圍區域的認知。

比如龍湖冠寓松果從入口處開(kāi)始，超大落地玻璃一側放置了超高辨識度的松果造型裝置，契合主題的同時(shí)，也給空間帶來(lái)一絲輕松的躍動(dòng)感。

▲龍湖冠寓松果入戶(hù)門(mén)

3、大堂

除了外立面，一個(gè)有逼格的入戶(hù)大廳也是必不可少的。

不過(guò)越來(lái)越多的公寓項目將前廳的接待功能，和咖啡廳、酒吧、閱讀室等功能結合起來(lái)，不但節約功能空間，逼格瞬間也提升了不少，更重要的是大堂管理人員除了是前臺還可以是咖啡服務(wù)員，這樣一來(lái)還能節約人力成本。

▲朗詩(shī)寓南京新街口項目一層咖啡廳兼大堂過(guò)廳

▲朗詩(shī)寓南京新街口項目一層平面示意圖 圖片來(lái)源：鋒思設計

4、走廊過(guò)道

由于集中式公寓房間數量多，走道一般比較長(cháng)，大部分看起來(lái)也很單調。為了提升整體品質(zhì)感和美觀(guān)度，新派公寓北京新國展店以“旅行+家”為主題，每層樓走廊有一個(gè)單獨主題，請來(lái)美院學(xué)生作畫(huà)，成本不會(huì )很高，但是品質(zhì)感一下就上來(lái)了。

▲新派公寓新國展店公共客廳

▲新派公寓新國展店走廊

追求房間數量，更要追求居住體驗

中高端項目除了要看房間數量，更重要的是提升居住體驗。長(cháng)租公寓的核心是一間一間房間，而房間的采光、尺度、風(fēng)格等都是客戶(hù)最看重的。

▲龍湖冠寓松果小清新風(fēng)格樣板房

1、房間采光要充足

千萬(wàn)別做黑房間！一方面黑房間的成本要高于采光房間，因為要上新風(fēng)系統，另一方面，黑房間會(huì )對公寓品牌造成損害，留給客戶(hù)一個(gè)“他家好多暗房”的壞印象。

那怎么避免呢？

這種時(shí)候可以考慮再中間做采光井，如果公寓樓層位于物業(yè)頂樓，經(jīng)過(guò)物業(yè)業(yè)主允許，頂面樓板建筑結構可以切割，就可在樓頂開(kāi)采光井，并且盡量一直將采光井從頂層一直開(kāi)到公寓房間所在的所有樓層。

再有可以通過(guò)設計采光槽的方式提升采光效果。舉個(gè)例子，灣流四川北路項目由于部分建筑平面進(jìn)深很大，也存在很多暗間，灣流的設計方鋒思設計通過(guò)采光槽的方式基本消滅了暗間。

▲ 灣流四川北路店采光槽實(shí)景，圖片來(lái)源：鋒思設計

雖然這種方式增加了公攤，但由于采光房間變多了，收益反而很劃算，月租/投入為11.98%。

2、房間尺度感和舒適性

主臥、浴室等功能間的面積要有保證，這些硬性指標也成了保證最終居住體驗的防火線(xiàn)。比如灣流公寓針對白領(lǐng)精英推出elite戶(hù)型就要求面寬一定要達到3.5米以上。

另外是可以滿(mǎn)足基本的功能需求，比如朗詩(shī)寓南京新街口項目男前風(fēng)戶(hù)型主要針對男性租客，所以配有書(shū)架、辦公桌、衣柜等常用家私。

▲朗詩(shī)寓南京新街口項目“男前風(fēng)”戶(hù)型一

▲朗詩(shī)寓南京新街口項目“男前風(fēng)”戶(hù)型二

3、風(fēng)格多樣化及個(gè)性化

有些公寓為了降低成本，做了嚴格的標準化，成本可以標準化，但風(fēng)格是不應該標準化的，不同地方的客戶(hù)審美不同，因此每家店要做出自己的特色，要給租客選擇的空間。

▲ 朗詩(shī)寓朗詩(shī)寓南京新街口項目3種風(fēng)格

比如灣流上大店，項目共3層樓，建筑面積約15000平方，有190間房，面積在 27-78平米之間，涵蓋工業(yè)風(fēng)、北歐深、北歐淺、田園風(fēng)、日系風(fēng)等五種房型風(fēng)格，精裝全配。

而且現在的年輕租客都喜歡自己DIY，簡(jiǎn)單的風(fēng)格反而更有利于租客自己布置房間，增強互動(dòng)，另一方面客戶(hù)也會(huì )樂(lè )意幫你傳播產(chǎn)品。

比如新派公寓北京國展店就為租住一年以上的客戶(hù)提供DIY服務(wù)，比如租客可以根據自己的喜好DIY墻面、吊柜、組合柜、飾品架、照片展等等。

公共區域配置高逼格，功能更加齊備

公共區域可以說(shuō)是集中式公寓最大的亮點(diǎn)，但做多大面積、配備哪些功能、提供哪些服務(wù)等等成為了很多項目非常糾結的問(wèn)題。

通常公共區域的規劃有以下幾個(gè)原則：

1、看所處地段及周邊配套。如果公寓處在城市核心地區，周邊配套非常完善，隔壁就有個(gè)大商場(chǎng)，餐飲、咖啡館、健身、電影等等啥都有了，那就沒(méi)必要配置太多了，但早餐室、會(huì )客室、公共洗衣、社交廚房等等這些生活剛性需求還是要滿(mǎn)足的。

▲深圳雅詩(shī)閣來(lái)福士廣場(chǎng)公寓早餐室

2、看項目體量和房間數量。

體量越大，房間數越多，那公區面積應該越大，因為使用的人多，但同時(shí)也要控制好成本，比如在同一空間疊加好幾種功能。灣流認為，一般公共設施所占總面積比宜在3~5%左右，不過(guò)具體要定項目實(shí)際情況而定。

▲灣流各項目公共區占比

比如灣流上大店項目建筑面積約15000平方，有190間房，配置了500㎡十大 空間，包括咖啡廳、影音區、健身房、洗衣房、公共廚房、私 人物品存貯的MINI倉（約7平米）、晾曬區（40多㎡）、桌球、自動(dòng)販賣(mài)機、豐巢快遞收取。

▲ 灣流公寓社交廚房

龍湖冠寓松果項目公共空間通過(guò)軟裝進(jìn)行分區，同一空間疊加不同功能，營(yíng)造空間感的同時(shí)可以減少場(chǎng)地占用。

▲龍湖冠寓松果公共區域 圖片來(lái)源：杰恩設計

3、看項目定位和客群，保利認為，不同類(lèi)型公寓客群需求不一樣，因此必須做出不同的配套建議。

▲保利公寓公共區域配套建議

4、看房間的規劃情況。比如房間面積很大，廚房客廳都有了，那就沒(méi)必要再做公共廚房了。

▲北京雅詩(shī)閣服務(wù)公寓每個(gè)房間都配有廚房

人性化細節，提升客戶(hù)滿(mǎn)意度

像住宅產(chǎn)品我們經(jīng)常會(huì )提到人性化設計，但其實(shí)租房也一樣需要，而且人性化設計成本投入不大，回報卻很大。通過(guò)這些細節可以有效提高客戶(hù)滿(mǎn)意度，帶給客戶(hù)不一樣的體驗。

1、提供可變空間，關(guān)注居住本質(zhì)

中高端公寓的面積雖然相對比較大，但主力戶(hù)型還是在90平以下，如果是一個(gè)家庭居住的話(huà)，略顯局促。所以要充分利用好空間，不浪費一平米。

保利北京大都匯公寓為租客提供了可變空間，租戶(hù)可以根據自己的需求布局戶(hù)型。

保利北京大都匯公寓樣板間，根據租戶(hù)需求自由調整布局

與此同時(shí)，打造相對完整的收納體系，比如客廳收納柜、櫥柜、玄關(guān)鞋柜等等。雖然是租房，但居住需求的本質(zhì)是一樣的。

保利北京大都匯公寓收納系統

2、關(guān)注客戶(hù)健康，彰顯溫度

現代人一般很注重環(huán)保和健康，尤其是中高端人士，如果在這方面有所考慮相信可以帶給客戶(hù)很好的體驗。

新派公寓從3方面來(lái)考慮，一是為客戶(hù)提供實(shí)時(shí)空氣質(zhì)量監測，空氣質(zhì)量不佳時(shí)，提醒住戶(hù)配戴口罩；二是裝修都用的是雙層綠色環(huán)保材料；三是采用了恒溫恒濕空調系統，以確保室內溫度和濕度達到最舒適的狀態(tài)。

3、引入智能化家電，提升產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)

智能化設備主要契合客戶(hù)的2個(gè)訴求，便捷和娛樂(lè )。雖然一定程度會(huì )增加成本，但能有效提升產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)、產(chǎn)品溢價(jià)、客戶(hù)體驗，這投入還是值得的。

比如新派公寓就引入了觸摸式智能面板、智能居住模式、安防監控、燈光調節、遮陽(yáng)系統、家電影音設備，包括檢測空氣的傳感器、智能馬桶、廚房、背景音樂(lè )系統等。

4、隔音問(wèn)題

很多低端租賃房有一個(gè)非常大的BUG，那就是隔音效果特別差。中高端產(chǎn)品更講究私密性，肯定不能容忍隔音效果不好的噪音有產(chǎn)品。隔音除了隔墻，最好門(mén)、窗甚至窗簾也帶有隔音效果。

*本文來(lái)源：微信公眾平臺“明源地產(chǎn)研究院”（ID：mydcyjy），作者：楚琦，原標題：《長(cháng)租公寓做好這15個(gè)細節，房租漲50%！輕松發(fā)REITs》