在特色小鎮建設如火如荼之際，國內房企也在爭相打造中國的“小鎮計劃”，以求順利轉型升級、尋找新的利益增長(cháng)點(diǎn)。專(zhuān)家表示，房企需要在產(chǎn)業(yè)導入、留住人才以及長(cháng)期運營(yíng)能力方面多下功夫，才能讓特色小鎮前景更樂(lè )觀(guān)。

房企爭相打造

特色小鎮

2017年，各大房企開(kāi)始重點(diǎn)跟進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，特色小鎮成為追捧對象。據記者了解，四川金杯集團、碧桂園、華僑城、綠城等一批房企正在打造中國的“小鎮計劃”，尋找新的利益增長(cháng)點(diǎn)。

四川金杯集團總裁周進(jìn)接受《中國企業(yè)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，四川金杯集團是較早從事大康養產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與建設的企業(yè)之一，現在有兩個(gè)產(chǎn)業(yè)模式，一是遠郊的“大康養旅游度假區”，二是城市近郊的“智慧生命小鎮”。

中國產(chǎn)業(yè)集聚研究專(zhuān)家、《老楊會(huì )客廳》創(chuàng )始人楊建國告訴記者，2017年以來(lái)，房企進(jìn)軍特色小鎮已成主流趨勢，多家房企明確提出要進(jìn)軍特色小鎮領(lǐng)域，而有不少企業(yè)已經(jīng)先行一步落地了不少項目。

“雖然呈現出了一波投資特色小鎮的高潮，但不同房企之間，布局的重點(diǎn)和方向各不相同?！睏罱▏治?，以碧桂園為代表的科技小鎮模式，通過(guò)堅持產(chǎn)業(yè)先行和產(chǎn)城融合，以“1+N”的發(fā)展模式，即1個(gè)重資產(chǎn)平臺加N個(gè)輕資產(chǎn)平臺，共同形成大生態(tài)。而碧桂園自身持有重資產(chǎn)，可以做到為鳳筑巢，陪伴創(chuàng )新型企業(yè)成長(cháng)。

以綠城為代表的農業(yè)小鎮模式也備受關(guān)注。楊建國介紹，這類(lèi)小鎮大都布局在一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市周邊，以盤(pán)活農業(yè)用地，整合農業(yè)、健康、教育、頤養、園區服務(wù)資源為目標，打造“農業(yè)+文旅+養老+居住”復合小鎮。

楊建國表示，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)小鎮模式也頗具特色。根據華夏幸福最近公布的計劃，其將在未來(lái)三年在環(huán)北京區域、沿長(cháng)江經(jīng)濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮。華夏幸福特色小鎮分布在城市半徑50公里以?xún)?，填補市中心到產(chǎn)業(yè)新城之間土地利用的空白。

“此外，還有華僑城的文旅小鎮模式。根據規劃，華僑城將通過(guò)PPP模式推出‘100個(gè)美麗鄉村’計劃，構建100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮?！睏罱▏a充道。

小鎮成房企

轉型升級平臺

對于房企進(jìn)軍小鎮熱潮，業(yè)內人士議論紛紛。國內房企為什么爭相布局特色小鎮建設？他們的這些動(dòng)作是主動(dòng)謀求轉型升級，還是有“圈地”嫌疑？

對此，中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄對《中國企業(yè)報》記者表示，特色小鎮是傳統房企轉型的重要途徑之一。特色小鎮不同于“郊區大盤(pán)”，更強調產(chǎn)城融合而非“睡城”。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以投資培育產(chǎn)業(yè)換取相對成本較低的土地，是下一步土地儲備的重要來(lái)源。而地方政府也積極抓住這一契機，補足產(chǎn)業(yè)缺失，促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)升級。應該說(shuō)，特色小鎮的合作模式可以引導地方政府和開(kāi)發(fā)商達到雙贏(yíng)。

對此，周進(jìn)坦言，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要主動(dòng)轉型為平臺運營(yíng)商，或者康養旅游產(chǎn)業(yè)的投資商和運營(yíng)商。要從單一的思維變成復合型的思維，運營(yíng)模式也要轉變?yōu)榧婢呓羞h期特色的復合型模式。

楊建國表示，首先從宏觀(guān)背景來(lái)看，我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了“大協(xié)同時(shí)代”，一二三產(chǎn)之間的界限被打破，產(chǎn)業(yè)與服務(wù)、運營(yíng)之間的界限被打通，這需要一批引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的企業(yè)和項目，而眾多房企布局特色小鎮等項目，正是依托自身優(yōu)勢基礎，順應了產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的趨勢。

楊建國進(jìn)一步指出，其次，特色小鎮是房企轉型的捷徑。一方面，房企擁有大資本、大規模，可為科技產(chǎn)業(yè)服務(wù)，解決科技產(chǎn)業(yè)所面臨的成本高、空間擠、環(huán)境差問(wèn)題，提供產(chǎn)業(yè)人口住得起的房子，留住產(chǎn)業(yè)人口；另一方面，房企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最大的短板就在于產(chǎn)業(yè)能力缺乏，沒(méi)有自己的產(chǎn)業(yè)資源庫和運營(yíng)經(jīng)驗，而通過(guò)聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)資源進(jìn)行合作，在已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)基礎的小鎮做拓展開(kāi)發(fā)，降低了產(chǎn)業(yè)小鎮的開(kāi)發(fā)難度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房企進(jìn)軍特色小鎮，實(shí)際上有些的確是關(guān)注于產(chǎn)業(yè)轉型，例如碧桂園在廣東省惠州市布局科技小鎮，那么這樣一個(gè)特色小鎮，就成為碧桂園由單一房產(chǎn)業(yè)向科技產(chǎn)業(yè)轉型升級的平臺。當然也有一些房企不排除有“圈地”嫌疑，因為有些地方政府為了發(fā)展特色小鎮，會(huì )給予一些支持性用地，而且政府有導入產(chǎn)業(yè)需求，一些房企就可憑借這類(lèi)優(yōu)勢與之合作。另外，國家發(fā)改委全面推進(jìn)相關(guān)特色小鎮建設，會(huì )給予相關(guān)企業(yè)很大支持，所以企業(yè)肯定也是想抓住這一波支持政策。

做好內功 前景樂(lè )觀(guān)

那么，這些由房企主導建設的特色小鎮未來(lái)發(fā)展前景如何？

嚴躍進(jìn)預計，從發(fā)展前景來(lái)講，一些大城市周邊的特色小鎮具有一定優(yōu)勢，因為它們能夠獲得比較好的城市外延輻射，包括人流和特色小鎮所需要的專(zhuān)業(yè)人才等。而比較偏遠的、尤其是單一以旅游資源作為招牌的特色小鎮吸引力并不大。

楊建國直言，決定特色小鎮的未來(lái)主要從三個(gè)方面來(lái)看：首先要看產(chǎn)業(yè)。是否有強勢的產(chǎn)業(yè)導入，決定了后期的開(kāi)發(fā)模式和盈利模式。其次，留住人也同樣重要。這就需要吸引特色產(chǎn)業(yè)工人，需要有教育、醫療等配套，需要有良好的生活服務(wù)等等。最后，還要看項目投資方是否具備長(cháng)期運營(yíng)能力。特色小鎮的門(mén)檻較高，需要有一套好的商業(yè)模式，需要有一套精準成熟的運營(yíng)模式。做好這三項，房企構建的特色小鎮前景就會(huì )很樂(lè )觀(guān)。

“特色小鎮的區位是開(kāi)發(fā)商衡量項目可行性的重要因素，該區位帶來(lái)的人口、旅游、交通等幾項硬性指標，決定了項目投資價(jià)值和發(fā)展空間?！眲⒊翁寡?。

談及未來(lái)，周進(jìn)也是信心滿(mǎn)滿(mǎn)。他對記者說(shuō)：“經(jīng)過(guò)不斷探索，我們認為康養旅游特色小鎮今后大有可為。而康養產(chǎn)業(yè)和特色小鎮的建設完全可以做到因地制宜，充分利用本地的自然稟賦，同時(shí)廣泛地嫁接資源。這樣不一定依靠工業(yè)化來(lái)推動(dòng)當地發(fā)展，而是利用現代服務(wù)業(yè)來(lái)帶動(dòng)消費，進(jìn)而推動(dòng)城鎮化建設，這是未來(lái)方向，將會(huì )大有可為?！?/p>

*本文來(lái)源：中國企業(yè)報，作者：朱虹，原標題：《“小鎮計劃”中的房企轉型： 由開(kāi)發(fā)建設到產(chǎn)業(yè)運營(yíng)》。