華僑城近年來(lái)大新聞不斷，先是于2017年6月19日，華僑城集團與西安市人民政府簽訂全面戰略合作協(xié)議，宣布投資約2380億元。接著(zhù)6月23日，曲江文旅(600706.SH)公告稱(chēng)，其收到實(shí)際控制人曲江新區管委會(huì )將與華僑城集團戰略合作，通過(guò)由華僑城集團增資控股西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)曲江文投），而曲江文投為曲江文旅的控股股東。并于9月28日正式簽署協(xié)議，由華僑城集團全資子公司華僑城西部投資增資控股曲江文投51%的股份。

另一方面，在去年華僑城集團就以同樣的模式大舉進(jìn)軍云南。去年11月29日，云南旅游（002059.SZ）發(fā)布公告，華僑城集團全資子公司華僑城云南投資以增資擴股的方式取得云南旅游控股方世博集團51%的股權。同樣在去年被收購控股的還有云南文投集團。今年4月12日，華僑城集團與世博旅游集團、云南文投集團戰略重組干部大會(huì )聲稱(chēng)要把第二總部落戶(hù)云南，并在“十三五”期間為云南旅游文化產(chǎn)業(yè)投資2000億元。

除了云南和西安之外，華僑城集團還大力在深圳、成都、三亞等城市圈地，所涉及投資資金超過(guò)3000億元，其中僅特色小鎮方面的投資金額就超過(guò)1700億。這里面包括，華僑城集團在深圳簽約了光明新區小鎮、大鵬新區文化旅游城、甘坑新鎮等項目；在成都簽約的天回項目、安仁古鎮項及黃龍溪項目。

如此龐大的投資，對比華僑城2016年報1463億的總資產(chǎn)（資產(chǎn)負債率已達67.12%），或是156億的年末貨幣資金，顯然步子邁得有點(diǎn)大。至于這步子邁得穩不穩，這樣布局的原因為何，華僑城的商業(yè)模式是否有了較大變化，其核心能力是否能支撐如此快速的擴張？帶著(zhù)這些問(wèn)題筆者下文來(lái)剖析一下，拋磚引玉。

成立于1989年華僑城集團是國務(wù)院國資委100%控股“血統純正”的央企，旗下子公司眾多。集團收入60%來(lái)自于華僑城股份（華僑城A，000069.SZ）。

作為中國主題公園行業(yè)的開(kāi)創(chuàng )者和唯一的央企，華僑城是目前國內規模最大的主題公園開(kāi)發(fā)商和持有者。2016年全球TOP10主題公園游客量排名中，以全年3227萬(wàn)游客位居世界第4位，微弱領(lǐng)先于排名第5的華強方特。旗下有“華僑城”、“歡樂(lè )谷”、“世界之窗”、“歡樂(lè )海岸”等品牌，其中歡樂(lè )谷已在深圳、北京、上海、成都、武漢、天津、重慶等中國主要中心城市落地，是我國第一個(gè)連鎖主題公園品牌。

華僑城發(fā)展初期即以“主題公園+地產(chǎn)”的商業(yè)模式進(jìn)行樂(lè )園開(kāi)發(fā)，在深圳先后投資近18億元建設了錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè )谷4個(gè)主題公園，將荒灘野地打造成了旅游城，周邊房產(chǎn)價(jià)格也水漲船高，賺了不少錢(qián)。此后，其“主題公園+地產(chǎn)”模式逐步走向全國，即通過(guò)主題公園建設換取低廉的地價(jià)，以其帶來(lái)的人流、物流、信息流和資金流，拉動(dòng)周邊的房地產(chǎn)價(jià)格，在主題公園投資回報期過(guò)長(cháng)的情況下，以房地產(chǎn)作為主要利潤來(lái)源，獲取比單獨開(kāi)發(fā)房產(chǎn)更高的利潤。

這種商業(yè)模式也被大多數開(kāi)發(fā)主題公園的企業(yè)復制采用，華僑城的興起促使大量的資本涌入主題公園的行業(yè)中來(lái)，他們并沒(méi)有華僑城這樣打造主題樂(lè )園的實(shí)力和經(jīng)驗，所謂的主題樂(lè )園大多為噱頭粗制濫造，房地產(chǎn)才是唯一的核心，即使主題公園經(jīng)營(yíng)不善，商業(yè)模式核心的房地產(chǎn)板塊也能賺的盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

但毫無(wú)疑問(wèn)，有著(zhù)央企背景、低廉的資金成本、以及成熟的打造大型主題樂(lè )園經(jīng)驗和案例的華僑城，這種商業(yè)模式玩得最溜，一直被模仿從未被超越。

以下我們以華僑城（000069.SZ）的各方面財務(wù)數據來(lái)仔細探究一下。

根據華僑城股份2016年年報中公布的收入構成，其營(yíng)收主要由旅游綜合板塊和房地產(chǎn)板塊構成，其中旅游綜合業(yè)務(wù)占比45.11%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則占比53.39%，略高于旅游板塊。毛利方面旅游綜合業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分別為41%和63%。這些數據貌似挺符合華僑城提出的旅游+地產(chǎn)的雙核心發(fā)展策略。如下圖：

但實(shí)際上，根據廣發(fā)證券研報披露，華僑城的所謂“旅游綜合業(yè)務(wù)”中主題樂(lè )園等旅游收入實(shí)際只占很小一部分，主要收入居然是旅游地產(chǎn)，既靠主題樂(lè )園獲取的地產(chǎn)項目在華僑城的財報口徑里全部被劃分為旅游綜合業(yè)務(wù)。根據按實(shí)際收入屬性調整后，旅游收入（主題樂(lè )園運營(yíng)）所，房地產(chǎn)收入占比妥妥地提高到了84%。另外其主題公園占比例僅占14%運營(yíng)毛利利僅為4%，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率則高達61%。結合其巨大的投入，主題公園實(shí)際巨額虧損是必然。這個(gè)文字游戲玩得贊！一下子把一個(gè)以造房賣(mài)房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)公司包裝成了“旅游+地產(chǎn)”并重的文旅企業(yè)。有意思的是其掌門(mén)人段先念曾說(shuō)過(guò)集團產(chǎn)業(yè)終極選擇永遠是“旅游”，但是這樣的營(yíng)收表現很難有說(shuō)服力。

我們再對比下游客量?jì)H略低于其，中國主題樂(lè )園業(yè)排名第二的華強方特（如上圖）。方特整體資產(chǎn)遠遜于華僑城，但更專(zhuān)注于旅游的方特主題公園收入占比達到了91%的水平，剩下的9%則是IP和文化內容產(chǎn)品。什么樣的公司才能稱(chēng)得上文旅企業(yè)不言自明。而今后主題公園發(fā)展方向和核心價(jià)值的IP及其衍生品必不可少，相比方特的“熊出沒(méi)”，華僑城推出的“餅干警長(cháng)”幾乎無(wú)人聽(tīng)聞。

再來(lái)看下華僑城近年報表數據匯總。（如下圖）

我們可以發(fā)現幾點(diǎn)比較有意思的地方：

1、收入穩步增長(cháng)的同時(shí)，毛利率逐年下降，從2014年的56.96%，下降到2016年的53.26%，再降至2017年上半年度的48.48%。凈利率的提升主要因為政府補貼的成倍提高。

2、資產(chǎn)負債率急速提升，從2015年的63.41%提高到2017年上半年度的71.59%，不僅已經(jīng)超過(guò)70%的危險紅線(xiàn)，也遠高于9月末央企平均66.5%的資產(chǎn)負債率水平。對應資產(chǎn)規模也在大幅度增加，這些顯然是受近期華僑城激進(jìn)的大幅擴張影響。

3、華僑城2016年計入當期損益的政府補助有8.9億人民幣，同比增長(cháng)106%，2015年為4.3億，2014年為4.4億。2016年最主要的補助項目是“旅游度假區獎勵金”，金額為8.34億。

歡樂(lè )谷發(fā)展情況及競品對比分析

我們接下來(lái)看看華僑城的主力文旅項目:主題樂(lè )園連鎖品牌“歡樂(lè )谷”，歡樂(lè )谷目前已經(jīng)建成了7座，分布情況如下：

這7個(gè)主題樂(lè )園選址都為一線(xiàn)或者前列二線(xiàn)城市，筆者認為主要出于兩方面因素。

其一，華僑城自身沒(méi)有任何主題公園設備的設計制造能力，所有游樂(lè )項目均為外購，因此會(huì )有較高的建設成本。在一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市落地，會(huì )更有利于平衡較高的經(jīng)營(yíng)成本。

其二，建設主題樂(lè )園換取大量廉價(jià)住宅建設用地才是核心盈利模式，獲取一二線(xiàn)中心城市寸土寸金的大量地皮，造完房子利潤自是非?？捎^(guān)，不愁賣(mài)不掉。

所以一直以來(lái)華僑城一直堅持布局一線(xiàn)及頭部二線(xiàn)城市，這也是前任掌門(mén)任克雷定下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，華僑城靠這個(gè)獲取了遠高于一般房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。

而直接競爭對手，華強方特的樂(lè )園選址多為二、三線(xiàn)城市。這可能一方面是出于初期避開(kāi)強敵的考慮，另一方面也是因為華強方特是做技術(shù)出身，主要設備基本都為自己研發(fā)設計制造，私企的效率較高，這樣在整體成本上更加可控、地域適應性強。在初期自營(yíng)項目獲得成功，樹(shù)立一定的品牌知名度和價(jià)值后，目前已全面轉為利潤更高風(fēng)險更小的輕資產(chǎn)輸出模式。第一家方特從2008年開(kāi)園，到現在全國已有20多座方特主題樂(lè )園，目前還有11座已經(jīng)在規劃中。而歡樂(lè )谷平均投資額要大大高于方特，從1998年第一家歡樂(lè )谷開(kāi)園到現在只建成了7座，復制能力遠遜。這在筆者上次撰文的主題公園研究（二）華強方特篇中有詳盡分析。

華僑城旅游業(yè)務(wù)（主題樂(lè )園為主，不包括旅游地產(chǎn)）的毛利率僅為4%，而華強方特毛利率77%左右，核心業(yè)務(wù)的主題樂(lè )園收入毛利率達76%。如此巨大差距主要是由于方特主題樂(lè )園收入組成主要為主題公園運營(yíng)、創(chuàng )意設計、主題公園建設，這些都是輕資產(chǎn)和高附加值的業(yè)務(wù)，同時(shí)方特擁有自己的知名IP“熊出沒(méi)”及衍生周邊。華僑城依然在樂(lè )園建設和外購設備拼裝的模式上原地踏步。在剔除政府補助后，華僑城旅游業(yè)務(wù)虧損嚴重，而華強方特仍有10%左右的凈利率，本身的經(jīng)營(yíng)模式和運營(yíng)表現有些糟糕。

今后主題公園的發(fā)展過(guò)程中，高科技化和獨占性IP將扮演相當重要的作用。利用高科技（如各類(lèi)聲光電效果和VR/AR技術(shù)）打造的室內游樂(lè )項目不會(huì )受氣候影響，同時(shí)對身體壓力小適合人群也更廣。方特樂(lè )園和迪士尼、環(huán)球影城等世界知名樂(lè )園都有大比例的室內游樂(lè )項目。而歡樂(lè )谷這類(lèi)仍以器械為主的傳統樂(lè )園，目標游客只能是追求刺激感的年輕人，而且創(chuàng )新不足的話(huà)連這些客源也會(huì )漸漸流失。在IP方面，華強方特的自有IP“熊出沒(méi)”，已有較高知名度，每年都會(huì )推出大電影，目前4部熊出沒(méi)電影票房累計達14億，在青少年間口碑很好。而華僑城目前的錦繡中華、世界之窗、民俗村以及各個(gè)歡樂(lè )谷主題樂(lè )園中幾乎不存在知名IP。2016年歡樂(lè )谷簽約國產(chǎn)原創(chuàng )動(dòng)漫IP“餅干警長(cháng)”，并表示未來(lái)將以“餅干警長(cháng)”起點(diǎn)，打造本土IP，然而熟悉“餅干警長(cháng)”這個(gè)IP的人并不多，離成為真正的IP還很遠。

主題公園核心競爭力方面，筆者認為華僑城已被華強方特遠遠地甩在了身后。目前的市場(chǎng)格局僅僅是華僑城有央企地位在獲取土地、獲取貸款及利率、政府補貼等方面有諸多優(yōu)勢，起步又早很多，依靠搶占一線(xiàn)城市獲得更好的市場(chǎng)客群造成的?，F在國外頂級主題樂(lè )園（如迪士尼、環(huán)球影城、默林等）紛紛入駐一線(xiàn)城市，這個(gè)市場(chǎng)空間勢必會(huì )被大大壓縮，國內除了方特、長(cháng)隆等老對手，又有了萬(wàn)達樂(lè )園、恒大童世界等新玩家，面對國內外越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競爭，不進(jìn)則退。龍頭老大的地位還能保持多久很堪憂(yōu)。

作為直接競爭對手，方特樂(lè )園和歡樂(lè )谷不可能永遠避開(kāi)，早晚會(huì )正面交鋒。目前和今后會(huì )在天津、太原、昆明發(fā)生直接碰撞（雙方均在那里落地了項目），勝負如何拭目以待。

華僑城旅游版塊表現不盡如人意，這種情況下還有底氣去投資動(dòng)輒上千億的文旅項目，主要還是得益于長(cháng)期在房地產(chǎn)獲取的豐厚利潤。我們再來(lái)看看其房地產(chǎn)板塊的表現情況。

2017年4月，中國中投證券統計了當時(shí)已經(jīng)披露年報的65家房地產(chǎn)企業(yè)的數據，數據顯示，這65家房企凈負債率46%。65家房企平均毛利率和凈利率分別為30%和12%。

目前華僑城的負債率高于行業(yè)平均水平，穩定在65%以上，較同行業(yè)平均水平來(lái)說(shuō)財務(wù)杠桿較高。房地產(chǎn)板塊的毛利率在60%以上，遠高于行業(yè)平均水平。房企產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)頭部公司的毛利都在30%以下。就經(jīng)營(yíng)情況來(lái)說(shuō)，華僑城地產(chǎn)板塊表現優(yōu)異，這主要得益于擁有大量的低價(jià)土地資源。文旅果然是好買(mǎi)賣(mài)！

華僑城2016年房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售37.07萬(wàn)平方米，規模約275億，在一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市均有布局。2016年累計權益土地儲備641.17萬(wàn)平方米，規劃總建面積902.24萬(wàn)平方米。截止到2017年6月，公司參與開(kāi)發(fā)的項目合計規劃建筑面積1977萬(wàn)平方米，未結算建筑面積1371萬(wàn)平方米，權益未結算面積1031萬(wàn)平方米，權益貨值3792億。2016年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額突破250億，近5年銷(xiāo)售額都在150億以上。儲備規模和銷(xiāo)售規模較穩定，但與地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)龍頭企業(yè)規模上尚有較大差距，2016年華僑城地產(chǎn)銷(xiāo)售額在房企中僅排62名。

（數據來(lái)源：景鑒智庫搜集公開(kāi)資料）

盡管華僑城地產(chǎn)規模相對較小，但是得益于其獨特的“文旅項目”拿地模式，通過(guò)參加政府主題公園項目整體建設招標，獲取項目開(kāi)發(fā)權，之后再通過(guò)招拍掛獲取公園建設所需土地，除了建設主題樂(lè )園所需用地之外還包括住宅及商業(yè)項目。這樣就能夠獲得遠低于市場(chǎng)平均價(jià)格的土地資源。從2009年以來(lái)，華僑城累計獲取項目規劃建筑面積1737萬(wàn)平方米，土地投資金額1157億元，平均土地成本6662元/平方米，而目前華僑城平均銷(xiāo)售價(jià)格33741元/平方米，盈利空間極大！

（數據來(lái)源：景鑒智庫搜集公開(kāi)資料）

獨特的拿地方式和火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)成就了華僑城的房地產(chǎn)板塊的良好效益表現。

但這不說(shuō)明每一處華僑城地產(chǎn)都能穩定盈利。2017年4月，華僑城股份將泰州華僑城以5196.5萬(wàn)元轉讓給華僑城集團的全資子公司華僑城華東投資有限公司。泰州華僑城總投資25億元，2010年建成開(kāi)業(yè)，2014年-2016年每年虧損約2億。泰州華僑城也是“旅游+地產(chǎn)”的模式，旅游度假產(chǎn)品配比高，分成三期建設，計劃2014年全部竣工。但是按照目前項目進(jìn)展來(lái)看，預期到2021年才能竣工，項目進(jìn)展一再延期導致現金流回收受阻，又因為房地產(chǎn)配比不高所以缺乏快速回收現金流的產(chǎn)品，且離市區遠，選址差、定位不清晰，最終只能折價(jià)轉讓。

由此可以看出，如果剝離了房地產(chǎn)，華僑城的旅游發(fā)展會(huì )出現很多的問(wèn)題，所謂的旅游+地產(chǎn)，主要盈利點(diǎn)還是依靠地產(chǎn)。過(guò)于依靠地產(chǎn)行業(yè)的話(huà)，對布局的地區限制較大，只能在發(fā)達中心城市，一到三四線(xiàn)就死，未來(lái)發(fā)展也將會(huì )受到影響。

全面分析了華僑城基本面后，我們再來(lái)看一下最近的幾個(gè)大手筆，在西安和云南的千億級重量級落子。

1.西安

2017年6月19日，華僑城集團公司與西安市人民政府簽訂了全面戰略合作協(xié)議，與西安市曲江新區管委會(huì )、西安市國資委分別簽訂了投資平臺及合作項目、“絲路文化”項目戰略合作協(xié)議；華僑城西部投資有限公司與西咸新區灃東新城管委會(huì )等五家單位分別簽訂了五個(gè)戰略合作協(xié)議，預計總投資約2380億元。（以下為項目明細及地理區位）

（華僑城項目布局分布圖）

最近西安旅游投資挺火，除了華僑城，其他也有不少玩家加入進(jìn)來(lái)。

2017年4月，宋城演藝與西安曲江大明宮遺址區保護改造辦公室在西安正式簽訂項目合作協(xié)議，將投資7億在大明宮遺址公園建設“西安千古情景區”項目，并深入挖掘西安的歷史文化寶藏，量身打造一場(chǎng)《西安千古情》大型演出。

（大明宮遺址公園，宋城演藝將在次打造“西安千古情景區”項目）

2017年6月，萬(wàn)達集團也簽約投資660億在西安浐灞建萬(wàn)達文化旅游城。

這么多項目扎堆的西安市2016年有常住人口883萬(wàn)，人均GDP 66,800元，人均可支配收入30,032元。在全國各市人均GDP中排名69，遠低于其他省會(huì )城市和一線(xiàn)、二線(xiàn)城市。而西安周邊就更窮了，陜西省人均可支配收入僅18874元，列全國第21位。整個(gè)西部地區幾乎就是貧窮的代名詞，陜西周邊七省一市中只有重慶市GDP水平較好，依靠周邊省市的消費能力看來(lái)也有點(diǎn)困難，這筆2380億的投資如何回本呢？單純的依靠旅游收入顯然不可能，即使以華僑城拿手的房地產(chǎn)盈利模式，在地廣人稀又窮的地方能賣(mài)掉多少房子？西安作為旅游目的地有很大的吸引力，但作為購房旅居地各方面先天條件就都不太好了。

作為六朝古都，西安有豐厚的旅游資源，2016年就吸引了境內外游客1.36億人次，但這本身也說(shuō)明西安并不缺旅游項目。遠途旅游在此地的停留時(shí)間是有限的，游客肯定會(huì )想游玩其他地方無(wú)法體驗的項目，祖宗傳下的眾多名勝古跡對新建的人造景觀(guān)也會(huì )形成競爭關(guān)系。

華僑城與西安頗有淵源?，F任董事長(cháng)段先念就是西安人，并歷任曲江新區管委會(huì )主任、西安市市長(cháng)助理、副市長(cháng)等職務(wù)，由其一手打造的“曲江模式”一直以來(lái)都是業(yè)內探討的重要案例。之前任克雷擔任華僑城董事長(cháng)時(shí)期，就曾考察過(guò)西安市，還由時(shí)任副市長(cháng)的段先念接待洽談過(guò)。最后除了單純的房地產(chǎn)項目之外，華僑城并沒(méi)有在西安布局文旅。筆者猜測主要也是因為西安市經(jīng)濟發(fā)展水平一般，不滿(mǎn)足之前華僑城選址的條件。

另外，從2015年開(kāi)始，就有華僑城和中國國旅、港中旅合并的傳聞，2016年中國國旅和港中旅正式合并，新組成的公司市值為華僑城2倍多。結合這些消息，筆者大膽的猜測華僑城這次的投資一方面是因為董事長(cháng)之前常年主持西安的旅游工作有相關(guān)的經(jīng)驗，另一方面也可能是為了防止被兼并而進(jìn)行的巨額投資。

2.云南

除了在西安落子，華僑城在云南也加緊開(kāi)發(fā)。按照戰略重組計劃，2016年12月，華僑城（云南）投資有限公司以增資擴股的方式向世博集團、文投集團投資。增資擴股后，華僑城集團公司全資子公司華僑城（云南）投資有限公司占世博集團股權比例為51%，占文投集團股權比例也為51%。這筆投資是央企與地方國企混改的樣本。

華僑城集團宣稱(chēng)將把第二總部落戶(hù)云南，并在“十三五”期間投資2000億元對云南旅游文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合和全面提升，全力打造千億資產(chǎn)規模的新云南世博旅游集團和五百億資產(chǎn)規模的新云南文投集團。云南省也是旅游大省，但和西安的情況類(lèi)似，華僑城的投資很難被本地市場(chǎng)消化掉。

云南世博旗下?lián)碛袝?huì )展、景區、酒店、旅行社、地產(chǎn)等諸多資產(chǎn)，是云南省目前資產(chǎn)規模最大、產(chǎn)業(yè)鏈最完整的旅游集團之一，賬面資產(chǎn)規模5.6 億元，旗下?lián)碛薪?000 畝左右土地。這意味著(zhù)，入主云南世博將讓華僑城在云南的土地規模增加3000畝。世博集團以文化旅游為依托大舉拿地，世博新區是世博集團旗下房地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)的主要陣地，原只規劃有27平方公里，后擴容近4倍至106平方公里，主要包括世博片區、雙龍片區、東白沙河片區，僅核心區的面積就有13000畝，欲建設成昆明生態(tài)城市文化旅游綜合體。整個(gè)新區也計劃發(fā)展成為集旅游觀(guān)光、生態(tài)體驗、休閑度假、會(huì )議商務(wù)、商業(yè)娛樂(lè )等功能為一體的旅游綜合體。從這個(gè)方面來(lái)考慮，這次布局還是以房地產(chǎn)為中心。

但是華僑城的云南布局之路也并不順利。9月2日段先念在昆明召開(kāi)座談會(huì )就云南世博、云南文投進(jìn)入華僑城集團后的工作進(jìn)展情況時(shí)表示“戰略重組大會(huì )至今將近五個(gè)月，雙方在企業(yè)文化、戰略理念、管控模式和決策程序等方面的磨合仍存在一些不盡人意的地方”。

最近筆者注意到云南省旅游市場(chǎng)秩序整治工作領(lǐng)導小組最新通報稱(chēng)，昆明世博園旅游區5A級景區因部分服務(wù)設施不規范、不達標，衛生不達標等因素被下達整改通知，限期6個(gè)月。昆明世博園是華僑城旗下的一大重要景區，這一定程度上折射出華僑城云南項目在前期快速擴張后出現管理短板。不久前麗江當地媒體紛紛曝光，華僑城控股子公司云南世博集團擬整體退出麗江老君山景區開(kāi)發(fā)建設，后者也曾是華僑城的重點(diǎn)景區，但卻連年虧損。景區項目接連受挫，也讓華僑城推行的云南全域旅游更為艱難。

3.其他重大投資

2016年以來(lái)，除去西安和云南，華僑城在其他地區也進(jìn)行了合計投資金額數千億的重大戰略布局。這些項目單個(gè)動(dòng)輒上百億，且都為文化旅游項目。見(jiàn)下圖：

（數據來(lái)源：景鑒智庫搜集公開(kāi)資料）

結語(yǔ)

華僑城過(guò)去的風(fēng)格擴張速度穩定，文旅項目基本都選址一線(xiàn)城市或二線(xiàn)頭部城市，圍繞其做地產(chǎn)生意幾乎毫無(wú)風(fēng)險的賺大錢(qián)。近年一改穩扎穩打的發(fā)展狀態(tài)，在全國各地加速布局，特別是在西部經(jīng)濟欠發(fā)達地區重金投資，讓人對其未來(lái)發(fā)展充滿(mǎn)疑惑?，F金流對于企業(yè)來(lái)說(shuō)永遠是第一位的，目前各項投資預期總投入資金已近萬(wàn)億，以華僑城目前的資產(chǎn)負債表是否可以支撐，獲得良好的效益回報，我們還是拭目以待吧。

*本文作者：周鳴岐（WeChat:ZMQ_V_），景鑒智庫創(chuàng )始人、首席分析師，長(cháng)期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰略研究，政府顧問(wèn)、文旅項目策劃及投資顧問(wèn)、財務(wù)顧問(wèn)。馬寶山，景鑒智庫分析師。本文版權歸作者所有。更多作者原創(chuàng )研究，也可關(guān)注公眾號：景鑒文旅智庫（jjwlzk）。