借力國企混合所有制，華僑城集團通過(guò)旗下平臺完成了數個(gè)大手筆的資本運作。然而，“旅游＋地產(chǎn)”的模式注定了華僑城集團必須要快速跑馬圈地，以期攻占市場(chǎng)、增加布局。

7月1日，西安曲江文化旅游股份有限公司（下稱(chēng)“曲江文旅”， 600706.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，華僑城集團全資子公司華僑城西部投資有限公司（下稱(chēng)“華僑城西部投資”）與西安曲江文化控股有限公司（下稱(chēng)“曲江文化控股”）、曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）有限公司（下稱(chēng)“曲江文投”）三方簽署協(xié)議，華僑城西部投資擬以增資擴股方式，取得曲江文旅間接控股股東曲江文投51%的股份，成為曲江文旅控股股東。增資完成后，曲江文旅實(shí)際控制人將由西安曲江新區管理委員會(huì )（下稱(chēng)“曲江新區管委會(huì )”）變更為國務(wù)院國資委。

資料顯示，曲江文投為曲江文化控股的全資子公司，曲江新區管委會(huì )則持有曲江文化控股99.9%的股權。曲江文投主要從事園區建設、文化旅游、影視、會(huì )展及文化旅游項目開(kāi)發(fā)等領(lǐng)域，系西安曲江新區運營(yíng)開(kāi)發(fā)主體。此外，由于交易完成后華僑城西部投資對曲江文旅的持股比例將超過(guò)30%，從而觸發(fā)全面要約收購義務(wù)，所以華僑城西部投資應向公司除曲江旅游集團外的其他股東發(fā)出全面要約，要約價(jià)格為19.85元/股。

與此同時(shí)，西安飲食（000721.SZ）也發(fā)布公告稱(chēng)，公司控股股東西旅集團（持股1.05億股，占公司總股本的21.04%）與華僑城集團簽署協(xié)議，前者擬向后者轉讓7486萬(wàn)股（占公司總股本的15%）股份，同時(shí)將持有的3014.16萬(wàn)股（占總股本的6.04%）的表決權、提案權等權利授權給華僑城集團。權益轉讓完成后，華僑城集團持有西安飲食15%的股份，同時(shí)擁有21.04%的表決權。西安飲食實(shí)際控制人，也將由西旅集團背后的西安市國資委，變更為國務(wù)院國資委。

華僑城集團在西安的布局速度堪稱(chēng)閃電。在此之前的6月19日，華僑城集團與西安市政府簽署了一份2380億元規模的全面戰略合作協(xié)議。

根據協(xié)議內容，未來(lái)5年，華僑城集團將圍繞西安本地歷史文化資源和現代化城市建設需要，通過(guò)一系列項目的打造，將公司“文化+旅游+城鎮化”的發(fā)展模式移植于西安。

“華僑城集團當前正著(zhù)力深耕‘文化+旅游+城鎮化’發(fā)展模式，在全國各地尋求合作機會(huì )、布局投資項目?！睂τ诖舜螒鹇院献?，華僑城集團黨委書(shū)記、總經(jīng)理段先念在簽約儀式上如此表述。

他進(jìn)一步透露，與西安市政府的合作，以“周秦漢唐文化+現代化國際化大都市”為主線(xiàn)，實(shí)施“1+7”系列重大項目建設，打造“文化+旅游+城鎮化”大載體、大平臺、大產(chǎn)業(yè)。在上述“1+7”系列重大項目中，“1”指的是指西安市政府與華僑城集團簽署的全面戰略合作協(xié)議，“7”是指西安市曲江新區投資平臺及合作項目、西安市國資委“絲路文化”項目、灃東華僑城大型文化旅游綜合項目、秦嶺華僑城國家級生態(tài)旅游度假區項目、碑林華僑城興慶宮城市文化客廳綜合項目、未央華僑城漢城湖主題文化綜合項目和蓮湖華僑城北院門(mén)城市更新綜合項目。

“這是近年來(lái)西安市體量最大的招商引資項目?！?一位西安市政府的工作人員告訴記者，2380億元的投資規模，對于西安來(lái)講，無(wú)論官方還是民間，都能明白其中的份量。

此次戰略合作還有一個(gè)背景，那便是華僑城集團掌門(mén)人段先念身份的轉換。在履職華僑城之前，段先念曾任西安市副市長(cháng)，也被稱(chēng)為“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌時(shí)代的開(kāi)啟者”及“曲江新區的締造者”。所以此番華僑城與曲江之間的碰撞自然讓人關(guān)注。

值得注意的是，在2380億元的大框里，華僑城集團還將聯(lián)手西安市實(shí)施央地混改，參與西安市國企改革，對數家文旅類(lèi)上市公司進(jìn)行戰略重組，助推西安乃至陜西文化產(chǎn)業(yè)的升級轉型。

“宣布在西安大手筆投資不到半個(gè)月就拿下陜西的兩家上市公司，背后的真相就是華僑城集團運用自身央企的身份通過(guò)央地混改、PPP模式、投資并購等模式推動(dòng)自身文旅項目的跑馬圈地。因此，參與當地國企混改，是華僑城投資布局的一大特征?！币晃唤咏A僑城集團的知情人士表示。

同樣的投資套路在云南也上演過(guò)。今年4月，華僑城集團是以增資擴股的方式投資云南世博、云南文投。據悉，云南世博、云南文投同屬于云南省國資委下屬公司。增資擴股完成后，華僑城集團通過(guò)其設在云南的全資子公司持有世博、文投各51%的股權比例，云南省國資委持有其余49%的股權。此外，華僑城集團通過(guò)華僑城云南公司100%認購云南旅游的11.3億定增。而云南旅游由云南世博控股，持股比例49.52%。因此，通過(guò)控股云南世博，華僑城也實(shí)現了對云南旅游的間接控股?？毓珊?，華僑城共計持有云南旅游57.07%的股權，云南旅游的實(shí)際控制人由云南省國資委變更為國務(wù)院國資委。

而控股云南旅游，也使華僑城集團有了華僑城A之外的另一個(gè)“地產(chǎn)+文旅”上市平臺。華僑城股份公司副總裁姚軍在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，“華僑城通過(guò)與云南世博、云南文投、云南城投三大文化旅游集團全面合作，控股上市公司云南旅游，為項目準備了融資平臺和金融支持方案。而項目的良好發(fā)展又將反哺資本要素的發(fā)展?！?/p>

由此可知，在重資產(chǎn)運行模式下，需要大量資金，這恰恰是段先念早先提出的“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式，即運用企業(yè)內部和外部的整合、重組、兼并等多種手段，以股權投資、戰略合作、收購并購、參與土地一級開(kāi)發(fā)等多種運作方式，加大獲取資源的力度和城鎮化項目的布局。此外，公司投身國企改革，探索與產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的互動(dòng)融合。

對于華僑城而言，控股云南旅游是其參與的一次國資改革的試驗。從業(yè)務(wù)層面來(lái)看，作為國內和世界知名的文旅、主題公園運營(yíng)商，在傳統主題公園業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，尋找新的增長(cháng)點(diǎn)對華僑城勢在必行，云南豐富的旅游資源吸引了華僑城，本次重組使得云南旅游完成了混改，以及實(shí)際控制人的變更，成為文旅行業(yè)首例實(shí)際控制人發(fā)生完全變化的上市公司國企改革。

相比央企間頻繁的兼并整合，近年來(lái)，像華僑城這樣直接參與地方國企改革的央企并不多見(jiàn)。多家券商認為，作為央企混改的先行者，華僑城引入民資、降低國有持股比例及管理層股權激勵等舉措，為其它央企和國資的混改提供了參考樣本。

在加速外部擴張的同時(shí)，華僑城集團也對內部業(yè)務(wù)進(jìn)行整合。7月5日，由華僑城集團控股的文旅科技正式在新三板終止掛牌。而在一個(gè)月前，文旅科技就已經(jīng)發(fā)生了變化，由華僑城A控股轉變?yōu)槿A僑城集團直接控股，這一系列動(dòng)作表現出華僑城集團將旅游科技板塊做大的意圖。

資料顯示，文旅科技在2009年成立，于2015年登陸新三板，是華僑城集團文化科技產(chǎn)業(yè)板塊的主力企業(yè)。目前，文旅科技主要經(jīng)營(yíng)游樂(lè )項目技術(shù)開(kāi)發(fā)、數碼影視及動(dòng)畫(huà)設計、制作等高科技文化旅游產(chǎn)品。

從2016年年報來(lái)看，文旅科技實(shí)現營(yíng)業(yè)收入3.27億元，同比增長(cháng)36.78%，實(shí)現凈利潤8913.83萬(wàn)元，同比增長(cháng)32.85%，毛利率達到46.33%，高出華僑城A旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率。文旅科技在2014年、2015年凈利潤分別達到了5915萬(wàn)元、6761萬(wàn)元，2015年的毛利潤率甚至高出華僑城A旅游業(yè)務(wù)毛利率10個(gè)百分點(diǎn)左右。

談及此次在新三板的掛牌終止，華僑城集團也對外稱(chēng)是為了在主板上市，做大旅游業(yè)務(wù)，實(shí)現公司估值體系重構。實(shí)際上，文旅科技作為華僑城集團控股的文化科技產(chǎn)業(yè)板塊企業(yè)，并不是第一次透露出主板上市的意圖。

早在2015年12月，西安宏盛科技發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“ST宏盛”）以9.6億元認購當時(shí)還是華僑城集團子公司華僑城A持有的文旅科技公司60%股權，還擬以資產(chǎn)置換及發(fā)行股份并支付現金的方式向其他3名自然人購買(mǎi)文旅科技40%股權。如果當時(shí)交易完成，華僑城A將持有ST宏盛26.48%股份，成為第一大股東，ST宏盛控股股東將變更為華僑城A，文旅科技也就完成借殼上市。

但是，2016年8月，華僑城A發(fā)布公告稱(chēng)，由于交易方案復雜等原因終止出售文旅科技60%股權，文旅科技借殼上市未能實(shí)現。華僑城集團表示，文旅科技登陸新三板是想要在公司本身“文化+旅游+科技”的基礎上再加“互聯(lián)網(wǎng)+資本市場(chǎng)”，與資本市場(chǎng)形成互動(dòng)，借殼上市或者退市可能采取排隊上市的手段，同樣是為了借助資本市場(chǎng)的支持做大旅游綜合業(yè)務(wù)，增強作為主題公園制造與服務(wù)供應商的競爭力。

而文旅科技終止掛牌新三板之前就已經(jīng)發(fā)出了板塊擴大的信號。4月12日，華僑城A公布兩宗股權轉讓關(guān)聯(lián)交易，計劃轉讓泰州華僑城100%股權給華僑城集團全資子公司華僑城華東投資有限公司和華僑城股份，同時(shí)將持有文旅科技60%股權給華僑城集團。其中，華僑城集團以現金支付10.17億元收購華僑城股份持有的深圳華僑城文化旅游科技股份有限公司60%股權。交易后，華僑城股份不再持有文旅科技股權。這也意味著(zhù)，文旅科技從華僑城A剝離，成為華僑城集團直接控股的子公司。

關(guān)于轉讓文旅科技，華僑城股份解釋?zhuān)疚穆每萍枷嚓P(guān)業(yè)務(wù)占公司整體比重較小，重組后可以使公司更加集中精力發(fā)展主業(yè)，具有公司戰略的合理性；另一方面，目前交易價(jià)格較公司對文旅科技的初始投資增長(cháng)幅度較大，可為公司帶來(lái)較好的投資收益。

“由于華僑城集團自身規模的不斷擴張，必須要把內部的業(yè)務(wù)板塊梳理清楚，因此，通過(guò)從華僑城A旗下剝離文旅科技，進(jìn)而實(shí)現華僑城集團直接控股有助于實(shí)現各自業(yè)務(wù)板塊深耕?！鄙鲜鲎C券人士指出。

隨著(zhù)文旅科技的掛牌終止，華僑城集團控股的上市公司分別是華僑城A、康佳集團、華僑城亞洲、云南旅游，加上近期入股的曲江文旅、西安飲食，華僑城集團在資本市場(chǎng)的版圖也在不斷擴大。

華僑城集團的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展始于1989年，其于深圳創(chuàng )建了中國第一個(gè)文化主題公園錦繡中華。此后，華僑城集團走出深圳，到北京、上海等城市異地擴張。而華僑城集團的發(fā)展主要以旅游+地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同為主。而地產(chǎn)業(yè)務(wù)從來(lái)不是華僑城業(yè)務(wù)的主角，其角色主要是反哺旅游業(yè)務(wù)。

“旅游和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較強的地域性特征，要想做大做強，就必須不斷獲取優(yōu)質(zhì)資源，在更大范圍內進(jìn)行布點(diǎn)布局。這既是擴大業(yè)務(wù)規模、保持行業(yè)地位的要求，也是華僑城業(yè)績(jì)實(shí)現持續滾動(dòng)增長(cháng)的必然手段?！鄙鲜鼋咏A僑城的知情人士指出。

眾所周知，在2009年華僑城集團將主要的資產(chǎn)注入上市之后，華僑城A便成為通過(guò)旅游地產(chǎn)項目建設的主體。在此后的發(fā)展中，華僑城A歸屬于母公司凈利潤規模從17.06億增長(cháng)到68.88億元，復合增長(cháng)率達到了22.7%，高于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的復合增速18.3%。

以華僑城A的歡樂(lè )谷為例。根據中國指數研究院數據顯示,完成資產(chǎn)注入后的2009年以來(lái), 華僑城A累計獲取項目規劃建筑面積1737萬(wàn)平方米,土地投資金額1157億元，平均土地成本6662元/平米，而公司目前項目平均市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格為33741元/平方米，資產(chǎn)升值幅度極大。

在“主題公園打包”開(kāi)發(fā)的項目模式中，華僑城A首先參加政府主題公園項目整體建設招標，獲取項目開(kāi)發(fā)權。之后再通過(guò)招拍掛獲取公園建設所需土地，除了建設主題樂(lè )園所需的娛樂(lè )設施用地之外，還包括住宅及商業(yè)項目。數據統計顯示，華僑城A過(guò)去幾個(gè)項目的園區投資占總投資的比例平均為28%，園區投資占比越低對于公司而言項目整體收益越高，而地產(chǎn)平均配建面積為102萬(wàn)平方米。

在主題園區開(kāi)發(fā)為公司儲備低價(jià)土地的同時(shí), 華僑城A還將承擔主題樂(lè )園的投資建設任務(wù)。目前，華僑城A累計投資以及計劃投資的“歡樂(lè )谷”及“歡樂(lè )海岸”項目數量為11個(gè)，單個(gè)項目的平均投資金額為32億元。如果將主題樂(lè )園投資額視為整體開(kāi)發(fā)的成本，目前在核心二線(xiàn)城市華僑城A的可售項目平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)/平方米，平均成本 3190元/平米，約18萬(wàn)平方米的項目銷(xiāo)售足以收回園區投資。

從華僑城A目前的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入來(lái)看，根據子公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)進(jìn)行劃分，包括旅游綜合業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)(紙包裝等)。旅游綜合業(yè)務(wù)包含了主體園區運營(yíng)收入、旅游地產(chǎn)收入兩部分，2016年上述收入規模高達160億，占總收入比例的45%，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)則是其他的純地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入，在2016年的收入為189億元，占總收入比例的53%。因此，從實(shí)際運營(yíng)口徑來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)由旅游地產(chǎn)(主題公園附近項目)和普通地產(chǎn)兩部分組成。按照2016年的財報口徑來(lái)計算，上述收入為300億元，占總收入比例的84%，為華僑城A的利潤核心。

縱觀(guān)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，華僑城A的整體的利潤率水平明顯高于地產(chǎn)行業(yè)的其他公司，這主要是受益于公司的拿地價(jià)格優(yōu)勢。數據顯示，在2009年－2016年，華僑城A的旅游綜合和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均毛利率水平為56.7%，即便在行業(yè)受到政策調控、價(jià)格出現回落的時(shí)期, 公司的結算毛利率也可以維持在50%以上。

在2016年，華僑城A的房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售規模達到275億元,百強房企排名62位，布局進(jìn)入了14個(gè)城市，其中3個(gè)一線(xiàn)城市，9個(gè)二線(xiàn)城市和2個(gè)三線(xiàn)城市。截止到2017年6月,華僑城A參與開(kāi)發(fā)的項目合計規劃建筑面積為1977萬(wàn)平方米，而未結算建筑面積為1371萬(wàn)平方米，權益未結算面積為1031萬(wàn)平方米，權益貨值3792億?！皬娜A僑城A的資源儲備規模和年度銷(xiāo)售規模來(lái)看，整體開(kāi)發(fā)節奏較慢，過(guò)去幾年銷(xiāo)售規模維持在150億左右的水平。隨著(zhù)整個(gè)集團擴張提速，華僑城A的整體開(kāi)發(fā)效率會(huì )得到提升?！?/p>

過(guò)去多年，華僑城依靠“旅游+地產(chǎn)”的模式圈地造鎮，利用景區、酒店、住宅等不同業(yè)態(tài)形成整體，在產(chǎn)品功能、盈利方式上形成互相補充之勢，并解決了短期現金回流和長(cháng)期的持續性盈利問(wèn)題?！暗A僑城構筑起的壁壘并不難被打破，集團目前正在面臨空前激烈的競爭。行業(yè)競爭已進(jìn)入紅海，華僑城集團前有國際巨頭，后有國內猛虎，就連房企都已介入文旅行業(yè)，華僑城集團必須找到新的增長(cháng)點(diǎn)，掙脫出旅游+地產(chǎn)的界限、增強業(yè)務(wù)模式的競爭力?！鄙鲜鲋槿耸恐赋?。

*本文來(lái)源：地產(chǎn)雜志（dichanzazhi），原標題：《華僑城“跑馬圈地”》