曾幾何時(shí)，我們的城市周?chē)灰?jiàn)了廣袤無(wú)垠的鄉間田野；沒(méi)有了泥土芬芳的羊腸小道，取而代之的是一座座規劃精致，有民族地域味道的“人造村莊”。每到節假日，人們三五成群結伴而至，在風(fēng)格各異的湖光山色、建筑群像中感受歷史沉淀和人文風(fēng)情。這些“人造村莊”有一個(gè)詩(shī)意的統稱(chēng)——“特色小鎮”。

“特色小鎮”興起于近兩年。2016年7月，住房城鄉建設部、國家發(fā)展改革委、財政部三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮培育工作的通知》提出，要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮。

一石激起千層浪，從各級政府，到央企、國企，再到民企，急迫地想與特色小鎮扯上關(guān)系。一時(shí)間，政府出錢(qián)出力，資本紛紛入局，然而理想豐滿(mǎn)現實(shí)骨感，在探索初期，打造特色小鎮的困難已經(jīng)悉數顯現。

小鎮未起房?jì)r(jià)先行

從鄭州市區出發(fā)，沿鄭開(kāi)大道徑直向東，約一小時(shí)車(chē)程，就能到達中牟縣地界。這里是鄭州、開(kāi)封兩座城市的中點(diǎn)，是鄭汴融城的必經(jīng)之路，也是近年來(lái)各路資本扎堆的“寶地”。

2015年，港交所上市的河南地產(chǎn)龍頭建業(yè)集團，與華誼兄弟締結盟約，雙方擬共出資150億元，在中牟大孟鎮打造占地2000畝，集電影文化體驗、民俗演繹、商業(yè)旅游等于一體的特色小鎮。如今兩年過(guò)去，影視小鎮雛形已現，隔著(zhù)施工圍擋即可看到一棟棟仿古建筑的毛坯。

“影視城這里沒(méi)有住宅和商業(yè)，主要是做景區的，預計2018年五一假期會(huì )對外營(yíng)業(yè)?！闭谑┕さ捻椖抗さ赝?，幾個(gè)乘涼的工作人員告訴記者，影視城僅是一期項目，在鄭開(kāi)大道對面，還有相配套的商業(yè)、住宅項目，已準備動(dòng)工。

工作人員所說(shuō)的商住項目地塊，如今還僅是一片荒地，但沿著(zhù)鄭開(kāi)大道兩側，一個(gè)個(gè)在建項目正拔地而起。

“就在大孟鎮，已經(jīng)規劃了三個(gè)特色小鎮。除建業(yè)這個(gè)電影小鎮外，2016年中牟縣和大連海昌集團簽約，計劃打造集商業(yè)住宅為一體的極地海洋公園小鎮，此外還和韓國泰迪熊協(xié)會(huì )簽約，準備打造中部首個(gè)韓國泰迪小鎮項目?！?/p>

距離影視城項目約10分鐘車(chē)程的一處售樓處內，前來(lái)看房的吳先生已對周邊規劃如數家珍。他感嘆，前幾年鄭開(kāi)大道兩旁除了農田還是農田，人流量少，可現在，隨著(zhù)大企業(yè)大項目大樓盤(pán)入駐，有些路口時(shí)常出現堵車(chē)現象，足見(jiàn)人流量的激增。

隨著(zhù)人流量增長(cháng)的，還有周邊的房?jì)r(jià)。

“2016年下半年，我們這里洋房開(kāi)盤(pán)價(jià)在10000元/平左右，馬上要開(kāi)盤(pán)的二期價(jià)格保守估計要15000元/平?！笔蹣翘幑ぷ魅藛T表示。

地產(chǎn)界的一次探險

資本是趨利的，目前A股中的特色小鎮概念板塊共有23家上市公司，其中9家房地產(chǎn)企業(yè)，占比40%；旅游企業(yè)4家，建筑企業(yè)5家，另外還有少數從事文化娛樂(lè )、制造業(yè)企業(yè)。據不完全統計，去年7月至今，已有相當數量的上市公司公布了參與特色小鎮的計劃，涉及房地產(chǎn)、建材、文化、旅游等各行業(yè)的上市公司。

大體上來(lái)看，布局特色小鎮的上市公司中，房企居多。A股房企如萬(wàn)科、華夏幸福、綠地等，還有港股房企，如碧桂園、綠城、時(shí)代地產(chǎn)等也將業(yè)務(wù)伸向特色小鎮的開(kāi)發(fā)。

申萬(wàn)宏源分析人士向記者表示，開(kāi)發(fā)特色小鎮，房企相較于其他行業(yè)的企業(yè)有優(yōu)勢，包括資金充足、有基礎設施建設經(jīng)驗、有多渠道開(kāi)發(fā)資源等等。另外，大城市緊缺的土地供給量已不能滿(mǎn)足房企的開(kāi)發(fā)欲望和生存發(fā)展，特色小鎮是房企瞄準的一個(gè)新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。

自2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰略，推出科技創(chuàng )新智慧生態(tài)小鎮計劃，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，目前，碧桂園已簽約5個(gè)科技小鎮，其中3個(gè)將于今年動(dòng)工建設。2017年，碧桂園還將新增15個(gè)科技小鎮項目，從而完成全年20個(gè)科技小鎮的布局。

值得注意的事，在千億房企里面，碧桂園的戰略布局有別于其他房企，走的是“農村包圍城市”路線(xiàn)，開(kāi)發(fā)特色小鎮有著(zhù)天然的優(yōu)勢。

據了解，碧桂園曾一度95%以上的在售項目都位于全國三四線(xiàn)城市。也因為這樣的戰略，曾經(jīng)有一段時(shí)間，碧桂園因業(yè)績(jì)平淡似乎淡出了地產(chǎn)界。

然而成也蕭何敗也蕭何，多年的策略堅守終于迎來(lái)了機遇。

Wind數據顯示，2017年1-2月，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長(cháng)，雖然低于2016年12月42.8%的增速，但與一二線(xiàn)城市相比，增速明顯。

按照規劃，未來(lái)5年，碧桂園將投入千億，按照不低于森林城市的建設標準開(kāi)發(fā)多個(gè)科技小鎮?？萍夹℃倢⒊蔀楸坦饒@未來(lái)新的增長(cháng)點(diǎn)。

“特色小鎮，是房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)必要階段，也是一次探險?！币徊辉妇呙鲜蟹科笕耸空J為，目前一二線(xiàn)城市土地資源緊缺，開(kāi)發(fā)商搶地勢頭明顯。所以跳出熱點(diǎn)城市，謀求地產(chǎn)行業(yè)新業(yè)態(tài)是必然趨勢。

他表示，實(shí)際上目前能夠真正實(shí)現全配套的特色小鎮很少，成功案例并不多。大多數的特色小鎮仍停留在規劃或建設期，前路仍需要探索。

房企轉型升級的“捷徑”

目前，房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園為代表的科技小鎮，以綠城為代表的農業(yè)小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮、以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮。

開(kāi)發(fā)進(jìn)度方面，目前碧桂園已簽約5個(gè)科技小鎮項目，如惠州潼湖科學(xué)城、惠州潼湖創(chuàng )新小鎮等；華僑城預計以PPP模式建設100座具有中國傳統民俗文化的特色小鎮；綠城已經(jīng)成立了綠城小鎮集團，已開(kāi)發(fā)項目達到20個(gè)。

可以看出，這些房企的特色小鎮項目均處于前期開(kāi)發(fā)階段，尚未取得收益，但上述公司均對此類(lèi)項目表示看好。

今年年初，綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良向外界透露，綠地已從產(chǎn)業(yè)、投資及管理層面確定了新的增長(cháng)引擎，長(cháng)租公寓項目和“特色小鎮”將作為綠地在2017年的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)。

按照綠地的規劃，在京津冀地區發(fā)展特色小鎮過(guò)程中，綠地將充分發(fā)揮“資源集成商”的作用，積極挖掘和打造綜合性服務(wù)、發(fā)展為一體的特色鮮明的特色小鎮項目。

按照京津冀區域特色小鎮的大盤(pán)戰略，2017年綠地將在北京等一二線(xiàn)重點(diǎn)城市遠郊及周邊，儲備多個(gè)特色小鎮大盤(pán)項目?？梢钥闯?，綠地充分利用大城市溢出效應，全面鋪開(kāi)特色小鎮大盤(pán)戰略。

翻閱歷史公告，綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實(shí)踐，計劃在江西南昌周邊打造健康小鎮、智慧小鎮，在鄭州也簽了兩個(gè)小鎮。

事實(shí)上，除了房企還有很多其他企業(yè)在分食特色小鎮這塊蛋糕。與房企開(kāi)發(fā)特色小鎮的打法不同，華僑城集團，云南旅游、西安旅游等眾多文旅企業(yè)依托自己旅游資源方面的優(yōu)勢，紛紛在各地籌劃特色小鎮的建設。華僑城集團近日表示，未來(lái)將建成若干個(gè)大型新型城鎮化示范項目，并以“100個(gè)美麗鄉村”計劃，投資建設一百座具有中國傳統民俗文化特色小鎮，目前在全國范圍內已展開(kāi)城鎮化新項目布局，先后在深圳規劃建設甘坑新鎮、大鵬所城、鳳凰小鎮、光明小鎮等項目；在四川簽約安仁、天回、黃龍溪三大名鎮；在海南布局三亞天涯小鎮、文門(mén)村以及中廖村等項目；在北京簽約齋堂小鎮項目、昌平十三陵項目，在天津簽約京杭大運河（天津西青）項目等等。

西安旅游與浙江藍城建設管理有限公司達成戰略協(xié)議，共同在西安合作開(kāi)發(fā)集文化、旅游、頤養等于一體的服務(wù)產(chǎn)業(yè)特色小鎮項目，開(kāi)發(fā)戶(hù)縣奧萊小鎮項目、渭水園生態(tài)頤養小鎮項目。

另外，6月9日，海南高速公告稱(chēng)，該公司與江蘇南大特色小鎮開(kāi)發(fā)有限公司在?？诤炇饏f(xié)議，將依托各自?xún)?yōu)勢在特色小鎮全產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)上展開(kāi)合作，共同打造具有綜合競爭力的運營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈。

6月22日，鐵漢生態(tài)公告稱(chēng)，公司計劃在未來(lái)五年投資20億元，助力平遠縣仁居特色小鎮建設。

據不完全統計，2017年以來(lái)，共有華夏幸福、華斯股份、萊茵體育等14家A股公司發(fā)布與特色小鎮建設相關(guān)的公告，涉及項目規模從數億元至幾十億元不等。

“特色小鎮風(fēng)潮也源于我們國家整體經(jīng)濟發(fā)展和政策指導的演變?！焙幽县斀?jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社稱(chēng)，前幾年國家搞社會(huì )主義精神文明建設，就在提“特色小鎮”這個(gè)詞，建設的導向和抓手就是社會(huì )主義新型社區建設。為了不破壞農村的傳統文化，不改變農民生活習慣。國家提出了美麗鄉村、特色小鎮建設。未來(lái)農村發(fā)展不是一刀切，不要求農民全部進(jìn)城，而是提出新型農村建設、合村并鎮。特色小鎮也成為新農村建設的方向。

劉社還稱(chēng)，特色小鎮形成了一種契合，開(kāi)發(fā)商需要突圍找一條新路，城鄉一體化也需要方式。目前國家鼓勵開(kāi)發(fā)特色小鎮，政府可以出基礎配套資金修路架橋等，開(kāi)發(fā)商蓋房重新規劃，農民轉型變服務(wù)人，農田變成體驗展示區，種植不是為了豐收，而是讓城里人來(lái)體驗參與。但是特色小鎮并不適合所有農村地區，要有故事、有資源、有條件的才能向這個(gè)方向走。

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(cháng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任宋向清也認為，在中心城市限購限貸等背景下，特色小鎮將會(huì )迎來(lái)新的發(fā)展高潮。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入特色小鎮建設是必然的，也是必要的，特色小鎮開(kāi)發(fā)和建設恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)之所能，離開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)，特色小鎮發(fā)展將難以持續。反觀(guān)之，現在房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的轉型升級壓力，發(fā)展特色小鎮事實(shí)上也是實(shí)現部分房地產(chǎn)企業(yè)轉型升級的捷徑。

*本文來(lái)源：證券時(shí)報，作者：張騫爻、趙黎昀，原標題：《上市房企“探險”地產(chǎn)新業(yè)態(tài) 特色小鎮路在何方？》