近兩年來(lái)的民宿客棧行業(yè)，從滿(mǎn)足基本住宿需求的1.0版本，大躍進(jìn)式的進(jìn)入了2.0版本，投資規模上從幾百萬(wàn)到千萬(wàn)級別的民宿客棧比比皆是，在硬件設施方面有的已不亞于酒店品質(zhì)，從數量上自16年開(kāi)始也出現了爆發(fā)性的增長(cháng)，部分區域一年時(shí)間新增了數百家店。投身到這個(gè)行業(yè)的人也多種多樣，不少人帶著(zhù)情懷和美好的憧憬而來(lái)，但不到一年，有些人會(huì )被現實(shí)的種種不順而內心焦灼地堅持著(zhù)，有些人會(huì )心灰意冷地轉讓走人，只有一部分人經(jīng)營(yíng)良好，悠然自得地一手情懷一手盈利。

客棧作為一個(gè)古老的傳統行業(yè)，住宿休息是最基本的一個(gè)需求，賣(mài)床板是最簡(jiǎn)單直接的盈利點(diǎn)，也是大多數客棧唯一的盈利方式。但是怎么賣(mài)卻大有講究，整個(gè)酒店行業(yè)提供的服務(wù)和產(chǎn)品有極強的時(shí)間屬性，顧客對服務(wù)產(chǎn)品的需求隨著(zhù)時(shí)間變化而變化。所以酒店業(yè)非常熱衷于收益管理，這點(diǎn)對于民宿客棧也一樣。

游多多客棧作為目前在全國100多家加盟店的連鎖客棧品牌在今天中國首個(gè)品牌日之際發(fā)布出一份從經(jīng)營(yíng)者角度實(shí)踐總結出來(lái)的民宿經(jīng)營(yíng)可行性研究報告，從經(jīng)營(yíng)多維度及數據的角度去分析如何做好一家盈利的店。

“酒香不怕巷子深”是民宿大忌

在中國，好山好水的地方很多，一些民宿主，會(huì )因自己被某個(gè)地方的美景打動(dòng)，而盲目地投資建設一個(gè)民宿，忽略周邊是否有景區景點(diǎn)，忽略周邊是否有餐飲娛樂(lè )等相關(guān)配套，忽略所在區域是否被人所熟知。有人說(shuō)：“我就是要找個(gè)冷僻的地方，讓大家來(lái)靜靜！”如果你不是有極強媒體宣傳整合能力的網(wǎng)紅老板娘，建議千萬(wàn)別碰這樣的地方。旅行者不會(huì )因為你的客棧民宿而特地過(guò)來(lái)，單一民宿的IP沒(méi)有那么強大的號召力，能夠帶動(dòng)當地的旅游。如果你只是一個(gè)懷揣情懷的普通金主，建議選擇一個(gè)相對有知名度的景區，依賴(lài)地方旅游局對該區域的宣傳，帶動(dòng)潛在人流。建議選擇在景區里面或者距離景區1.5公里范圍內（也即步行時(shí)間在20分鐘內）。周邊一定還有其他客棧民宿，而不是只有孤立的自己。區域市場(chǎng)相互帶動(dòng)的力量還是非常重要的。

除了租金，比例更重要

很多人可能只關(guān)心租金的絕對值，經(jīng)營(yíng)者需要考慮租金跟每年營(yíng)業(yè)額的占比，這個(gè)數字非常重要。如果你租賃的是毛胚房或者需要重新裝修的房子，裝修花多少錢(qián)跟你的租金、后續的定價(jià)都息息相關(guān)。如果租金成本比較高，那么迫使你需要在裝修投入上較高些，以便以相對高的房?jì)r(jià)，獲得合理的經(jīng)營(yíng)回報。但這個(gè)房?jì)r(jià)，又需要考慮所在區域其他客棧民宿整體房?jì)r(jià)情況，考慮目標消費群體的接受度。從不同案例來(lái)看，物業(yè)成本占每年營(yíng)業(yè)額的比例，相對比較合理的是20~25%，如果高于30%，就會(huì )有一定的風(fēng)險。

完美的裝修，不完美的定價(jià)

切忌裝修投資過(guò)度，特別是做第一家店，容易過(guò)度追求完美。從單房間平均投資額跟房?jì)r(jià)對應關(guān)系來(lái)說(shuō)，平均8~10萬(wàn)/間的裝修投入（含公共區域的均攤），定價(jià)在300~500元左右。如果是15~20萬(wàn)/間，定價(jià)在600~800元左右，以此類(lèi)推。

招十個(gè)還是招四個(gè)？

客棧民宿相對體量較小，怎樣的人力配備比較合理，需要民宿主們仔細評估，跟房間數量、房間定價(jià)密切相關(guān)。比較常見(jiàn)的體量規模，一家店如果15間房，需要有店長(cháng)、前臺、房嫂的角色，一般一個(gè)房嫂做8~10間房的人力配備，含公共區域的衛生打掃。前臺一般1~2人，看房?jì)r(jià)對服務(wù)質(zhì)量的需求。如果民宿主自己不能每天呆在店里，那么需要聘請有責任心、綜合能力不錯的店長(cháng)。經(jīng)營(yíng)團隊每個(gè)人的薪資收入，需要跟營(yíng)業(yè)額關(guān)聯(lián)，有一定的提成比例，調動(dòng)大家的積極心。從良性經(jīng)營(yíng)的角度，總的人力成本跟年營(yíng)業(yè)額的占比，控制在15~20%。

單客投入成本占幾成

這塊成本，大部分民宿主一筆糊涂帳，根本沒(méi)有去仔細核算過(guò)。這里的單客經(jīng)營(yíng)成本，指除了租金、人力、營(yíng)銷(xiāo)渠道傭金外的所有經(jīng)營(yíng)成本的單客均攤成本。以定價(jià)300~500元房?jì)r(jià)的客棧民宿為例，50元/客是相對合理的開(kāi)支，包含日耗品【10元】、布草洗滌費【10元】、水電網(wǎng)絡(luò )費均攤【10元】、免費早餐【10元】、免費茶水【3元】、其他費用【7元】等。這個(gè)經(jīng)營(yíng)總成本，跟年營(yíng)業(yè)額的占比，控制在15~20%。過(guò)低可能影響客人入住體驗，過(guò)高可能會(huì )導致虧損。相對來(lái)說(shuō)，這個(gè)變動(dòng)成本跟盈利比例密切相關(guān)。

不是網(wǎng)紅，沒(méi)流量

除非民宿主是自帶流量的網(wǎng)紅，對于普通民宿主來(lái)說(shuō)，這塊成本是相對固定的成本，不同的獲客渠道，基本在15~20%。有較強服務(wù)意識的民宿主，用心經(jīng)營(yíng)會(huì )有熟客推薦或者回頭客，可以降低一定的渠道成本。

就像某寶怕差評

大部分客棧民宿，對網(wǎng)絡(luò )渠道的依賴(lài)還是比較強的，口碑相傳體現在客人在渠道上的好評情況。好評體現在分值絕對值及好評率兩個(gè)數字。根據Tripadvisor的調查分析，好評分值降低0.1分，入住率平均降低3%左右。好評率指好評數/訂單數，如果你的訂單不錯，但在網(wǎng)站上的好評不多，也就是好評率不高，長(cháng)此以往，入住率也會(huì )受到影響。好評來(lái)自于用心服務(wù)每個(gè)客人，打動(dòng)客人內心。當然也可以用小禮品的方式，引導客人幫助好評。

幾年能回本？

物業(yè)20%，人力15%，經(jīng)營(yíng)20%，渠道15%，剩余30%營(yíng)業(yè)額為凈利潤。以15間房為例，定價(jià)300元，投資120萬(wàn)。50%入住率，年凈利潤15*300*365*50%*30%=24萬(wàn)，5年回本；60%入住率，年凈利潤24萬(wàn)，4年回本；70%入住率，3.5年回本。當然，這些計算方式，只核算了房間收益，如果有其他二次消費的收益，回本周期相對會(huì )樂(lè )觀(guān)些。

民宿發(fā)展之未來(lái)

從民宿客棧整個(gè)行業(yè)來(lái)講投資也可以延著(zhù)產(chǎn)業(yè)鏈的布局著(zhù)眼，人員素質(zhì)的培養提升，服務(wù)外包的規?；\營(yíng)，鄉村文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)的結合，專(zhuān)業(yè)化的民宿客棧管理公司，當然還有直接投資物業(yè)目前都有機會(huì )，市場(chǎng)只會(huì )越來(lái)越規范。

民宿連鎖化趨勢

大眾旅游和出行頻率提升，住宿需求隨之膨脹，民宿客棧的迅猛發(fā)展，許多業(yè)主的盲目跟風(fēng)亦逐漸暴露出諸多問(wèn)題。行業(yè)標準并未統一，從星級酒店之外，飯店協(xié)會(huì )無(wú)力顧及的客棧民宿也有近50萬(wàn)商戶(hù)。

但大多數民宿主并不是專(zhuān)業(yè)出身，有的甚至跨行業(yè)，但民宿經(jīng)營(yíng)需要全方位考驗，那么在民宿的管理經(jīng)營(yíng)方面有所欠缺，就會(huì )導致經(jīng)營(yíng)不善。
對于旅行者來(lái)說(shuō)，有幾十塊的床位到上千塊的精品民宿，客棧品質(zhì)和服務(wù)、衛生、安全參差不齊，從消費者來(lái)沒(méi)有標準選擇，往往只能看網(wǎng)上點(diǎn)評預定的客棧，入住體驗好壞只能憑運氣了。
綜合民宿經(jīng)營(yíng)者、消費者的痛點(diǎn)來(lái)看，如何更好地開(kāi)源節流，抱團取暖，民宿品牌的連鎖化經(jīng)營(yíng)必然是民宿發(fā)展的大趨勢。

民宿連鎖化的優(yōu)勢

國家經(jīng)濟的大環(huán)境變了，旅游行業(yè)在這兩年也發(fā)生了巨大變化，民宿客棧作為整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)也在變化，在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面也發(fā)生了重大的變化，這些都是值得從業(yè)人員深思熟慮的。如果還是抱著(zhù)前兩年的心態(tài)和做事的方法沒(méi)有及時(shí)跟上變化的節奏那么現在做起來(lái)肯定困難重重。

單家民宿勢單力薄，不論是成本還是渠道或是品牌推廣都有很大的局限性。而品牌連鎖化進(jìn)行統一的品牌形象包裝，增強品牌認知度及美譽(yù)度，可以更好地實(shí)現引流和住客轉化。

另外在對民宿客棧的服務(wù)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化、規范化的統一培訓及管理，提升客棧服務(wù)及管理水平，人才輸出等方面也對客棧有強有力的幫助。

在營(yíng)銷(xiāo)方面的連鎖、多渠道全面網(wǎng)絡(luò )覆蓋的進(jìn)行民宿客棧的推廣，確保民宿的曝光度以及傳播。

總體看，連鎖化客棧體系的建立，從經(jīng)營(yíng)上講，除了日耗、布草集采的明顯優(yōu)勢，開(kāi)店的成本會(huì )大大降低。從資源上講，連鎖化經(jīng)營(yíng)會(huì )將住客、會(huì )員、民宿主等的多方面資源實(shí)現共享。

【號外】想要捕捉文旅大消費行業(yè)風(fēng)向標？想要了解最前沿的文旅跨界創(chuàng )新？想要學(xué)習行業(yè)大佬最新的干貨分享？想要與行業(yè)精英現場(chǎng)互動(dòng)深入交流？來(lái)“2017中國文旅大消費創(chuàng )新峰會(huì )”吧！6月13-14日，北京·國際會(huì )議中心，文旅大消費頂級內容盛宴等你來(lái)！了解會(huì )議詳情&報名請戳：我要報名！（提前報名有優(yōu)惠）