2月15日，華僑城A（000069.SZ）旗下地產(chǎn)公司耗資59.8億元拿下深圳一宗商業(yè)地塊，歷經(jīng)336次舉牌擊敗萬(wàn)科、中海、碧桂園等巨頭的欣喜之余，華僑城的代價(jià)巨大，根據其業(yè)績(jì)快報顯示，華僑城2016年度營(yíng)業(yè)收入為353.5億元，其中歸屬上市公司股東利潤僅約為65.5億元。

該地塊位于深圳龍華區紅山地鐵站附近，總建筑面積為16.025萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)3.73萬(wàn)元/平方米，是深圳最新商業(yè)用地地王。華僑城在公告中表示，此次土地競買(mǎi)符合公司戰略，可提升未來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，在推進(jìn)“文化+旅游+城鎮化”戰略目標落地上邁出了一步。

實(shí)際上，這是其地產(chǎn)公司近年來(lái)首次單獨在深圳公開(kāi)市場(chǎng)拿地，這一地塊比鄰此前華僑城與招商地產(chǎn)聯(lián)合拿下的紅山商業(yè)地塊，兩宗地塊共同開(kāi)發(fā)能夠充分發(fā)揮協(xié)同效應，同時(shí)也能彌補華僑城在深圳能夠快速啟動(dòng)開(kāi)發(fā)項目的短缺。

此次堅決舉牌拿地，凸顯了華僑城集團欲大舉擴張的戰略，在有著(zhù)“曲江模式之父”稱(chēng)號的原西安市副市長(cháng)段先念接任華僑城集團董事長(cháng)之后，其在2016年提出“深耕深圳”戰略，一線(xiàn)城市物業(yè)被他視為“白菜心”資源，需要重點(diǎn)獲取。

華僑城集團成立于1986年，源自國務(wù)院華僑辦引進(jìn)華僑資金開(kāi)發(fā)深圳特區沙河農場(chǎng)的想法，由此華僑城集團成立并開(kāi)發(fā)出“歡樂(lè )谷”、“華僑城”旅游品牌，同時(shí)獨創(chuàng )“旅游+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，2002年走向全國復制道路，2009年集團業(yè)務(wù)整體上市。

早期擴張中，華僑城模式并不是一帆風(fēng)順，通常華僑城會(huì )拿下成片巨幅土地，一邊進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)一邊進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但這種模式前期投入巨大，旅游并不能迅速形成效益，如不能快速通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回籠資金，財務(wù)壓力就會(huì )陡增，早年的全國復制效益平平。

2009年上市之后，華僑城欲借助資本再次擴張，卻遭遇國家宏觀(guān)調控，外地項目多數推進(jìn)緩慢，其中資本短缺成為其最大掣肘，一手鍛造“曲江模式”——大融資、大投入、大策劃、項目集群、成片開(kāi)發(fā)、運營(yíng)城市、自我平衡開(kāi)發(fā)路線(xiàn)的段先念試圖為華僑城帶來(lái)突破。

在最新戰略中，華僑城將“旅游+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式升級為“文化+旅游+城鎮化”，這里的“旅游+城鎮化”并不是放棄房地產(chǎn)，也不再是以前的在同一區域地塊進(jìn)行旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是考慮采用異地補償，既包括同城異地，也包括跨省、跨區域，全國平衡。

段先念在前年底一次調研地產(chǎn)公司時(shí)表示，二三線(xiàn)城市的地產(chǎn)不好做了后，華僑城的房地產(chǎn)要向深圳、上海、北京這些一線(xiàn)城市傾斜集中，向單位產(chǎn)出效益高的項目?jì)A斜集中，“地產(chǎn)業(yè)務(wù)在一線(xiàn)城市的超額獲利來(lái)反哺旅游業(yè)務(wù)，支持華僑城旅游在全國開(kāi)疆擴土?！?/p>

“城鎮化”則是華僑城新一輪擴張重點(diǎn)，在深圳大本營(yíng)，除了支持單個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)，加大在公開(kāi)市場(chǎng)以及城市更新業(yè)務(wù)領(lǐng)域獲取資源之外，華僑城近一年來(lái)也加快了獲取超級大項目的進(jìn)度，310億元中標國際會(huì )展中心、投資300億元開(kāi)發(fā)甘坑小鎮、11平方公里的光明小鎮、500億元打造華僑城國際低碳城、寶安濱海華僑城等項目均有突破進(jìn)展。

過(guò)去一年里，華僑城還戰略性進(jìn)入四川、海南、云南三個(gè)旅游大省，實(shí)踐“文化+旅游+城鎮化”的模式。另外，南昌華僑城、武漢華僑城、南京華僑城等項目已正式獲得土地，進(jìn)入到開(kāi)發(fā)階段。從規模上來(lái)看，華僑城似乎重新站在了沖刺千億規模的起跑線(xiàn)上。

在段先念看來(lái)，無(wú)論華僑城地產(chǎn)從此前與萬(wàn)科不相上下到如今掉隊，還是華僑城撬動(dòng)投資巨大項目的關(guān)鍵因素在于獲得資本支持，他甚至希望華僑城地產(chǎn)能夠獨立對接資本市場(chǎng)，同時(shí)在內部也要進(jìn)行項目跟投等激勵機制。為此，從整個(gè)集團層面，段先念重新確立了融資的重要性。

去年年底，華僑城集團分別獲得中保投資有限責任公司和國家開(kāi)發(fā)銀行的授信，額度高達1000億元和1200億元，國家開(kāi)發(fā)銀行還將針對華僑城目前與各地政府及合作伙伴已簽署的約4000億元合作協(xié)議項目進(jìn)行梳理，共同組建華僑城“十三五”投融資規劃合作小組，制定整體投融資方案。

在與國家開(kāi)發(fā)銀行的簽約儀式上，段先念表示，華僑城集團將通過(guò)一系列倒逼改革和強制創(chuàng )新，促進(jìn)各項目公司千方百計使用各種金融手段，初步設想未來(lái)預期千億規模投資的各項目公司，集團注冊資本投入不超過(guò)50億元，集團除提供臨時(shí)資金“過(guò)橋”支持外，大部分資金需求由項目公司自行籌措。

從“文化+旅游+城鎮化”，再到“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”，華僑城最終希望構建從證券、銀行、保險、信托等金融體系，廣泛連接市場(chǎng)要素和資本要素，加快實(shí)現產(chǎn)融結合。這在產(chǎn)業(yè)資本向金融資本過(guò)渡的時(shí)代不失為一個(gè)好故事，但也極大考驗著(zhù)段先念及其團隊的管控能力。

從龍華的這一宗地塊出發(fā)，到四川、云南和海南，華僑城正“擼起袖子加油干”，未來(lái)的不確定性仍然存在，目前可以堅信的是，深圳的地產(chǎn)項目、數個(gè)超級小鎮、深圳國際會(huì )展中心以及并購的舊改項目，將會(huì )形成為華僑城集團未來(lái)10年可持續發(fā)展的關(guān)鍵基礎。

*本文轉載自界面，作者羅強。