近年來(lái)，隨著(zhù)各地租房需求的快速上漲，長(cháng)租公寓這種新生業(yè)態(tài)已經(jīng)開(kāi)始全面崛起，面對著(zhù)長(cháng)租公寓市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，2018年我愛(ài)我家的前任副總裁曾經(jīng)有個(gè)說(shuō)法下一個(gè)暴雷的就是長(cháng)租公寓，沒(méi)想到最終一語(yǔ)成讖，一年之內長(cháng)租公寓多家暴雷，長(cháng)租公寓的未來(lái)該怎么看？

一、一年之內45家長(cháng)租公寓暴雷？

近年來(lái)，我國住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，但問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。今年以來(lái)，長(cháng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，行業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困境，越來(lái)越多的運營(yíng)機構爆倉。其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式以及違規使用“租金貸”等。

根據各大媒體及公開(kāi)信息統計，從2017年至目前共有69家長(cháng)租公寓機構資金鏈斷裂或無(wú)法再經(jīng)營(yíng)，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

針對長(cháng)租公寓的問(wèn)題，住建部、發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監管總局、銀保監會(huì )、網(wǎng)信辦等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》。在《意見(jiàn)》提出的一系列措施中，明確要求對“高進(jìn)低出”、“長(cháng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的租賃企業(yè)加強監管，嚴格管控租金貸業(yè)務(wù)，要求租金貸占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應當于2022年底前調整到位，對涉及違規建立資金池等行為嚴厲查處。

所謂“租金貸”業(yè)務(wù)，是指租客向第三方金融機構或P2P網(wǎng)絡(luò )借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，但服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實(shí)際上每月是向貸款機構還貸。長(cháng)租公寓行業(yè)中大多數企業(yè)特別是分散式企業(yè)基本都使用“租金貸”。

去年下半年，長(cháng)租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質(zhì)疑是用租客信用做貸款，利用期限錯配資金沉淀用于自身擴張，存在“暴雷”風(fēng)險，引起了監管部門(mén)和金融機構的注意，北京、深圳、杭州、上海等地對住房租賃企業(yè)的“租金貸”等融資業(yè)務(wù)開(kāi)展了集中專(zhuān)項檢查。

面對著(zhù)國家重拳整治，長(cháng)租公寓暴雷嚴重，我們到底該怎么看待長(cháng)租公寓市場(chǎng)。

二、長(cháng)租公寓的未來(lái)在何方？

面對著(zhù)長(cháng)租公寓當前的國家治理和暴雷亂象，很多人都在問(wèn)長(cháng)租公寓到底能不能租了？長(cháng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)到底在何方呢？

首先，我們要明白長(cháng)租公寓的需求到底是什么？改革開(kāi)放四十年來(lái)，隨著(zhù)中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，越來(lái)越多的租房需求正在形成，根據《中國流動(dòng)人口發(fā)展報告》數據顯示，2017年流動(dòng)人口總量為2.44億人，其中新生代流動(dòng)人口（1980年以后出生）所占比重為65.1%，正是流動(dòng)人口帶來(lái)了巨大的現實(shí)住房需求。與此同時(shí)，普通高校畢業(yè)生人數近十年來(lái)呈逐漸增長(cháng)趨勢，據估算2020年全國高校畢業(yè)生人數將達874萬(wàn)人，正是巨大的增長(cháng)讓住房需求呈現出一個(gè)快速上漲的態(tài)勢，再加上各地房?jì)r(jià)一直處于高位運行狀態(tài)，那么很多大學(xué)畢業(yè)生和進(jìn)城務(wù)工人員在相當長(cháng)的一段時(shí)間內都需要通過(guò)租賃住房來(lái)解決自己的居住問(wèn)題。但是，我們看到的另外一方面，則是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期以來(lái)形成的租賃市場(chǎng)以C端為核心的模式，在這個(gè)模式中大部分房東都是個(gè)人房東，在這樣的情況下所能提供的服務(wù)往往都是不足以滿(mǎn)足大家日常需求的服務(wù)。正是在這樣的情況下，長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)應運而生，長(cháng)租公寓企業(yè)從房東手中批量租下房子，然后進(jìn)行裝修配好好用的家具（一般是北歐宜家風(fēng)格的極簡(jiǎn)主義家具）然后再租給需要租房的人，這樣的模式由于房屋品質(zhì)有所改善，房源真實(shí)，而且管理較為完善成為了大家所青睞的模式，這就是長(cháng)租公寓之所以紅火的原因。

其次，長(cháng)租公寓洗牌已經(jīng)在所難免。長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)的起源實(shí)際上在業(yè)內眾說(shuō)紛紜，雖然有自如、相寓等發(fā)展很久的企業(yè)，但是基本上現象級的機構化長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)出現在2016年前后，這幾年呈現出高速發(fā)展特征，但是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初期由于市場(chǎng)的規范化水平不足，我們看到了整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了野蠻生長(cháng)的階段，很多地方多家長(cháng)租公寓企業(yè)瘋狂注冊，大量收房，甚至在北京等地出現了長(cháng)租公寓搶收房源引發(fā)區域性房租價(jià)格大漲的現象，但是對于長(cháng)租企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)市場(chǎng)的逐漸成熟，那些為了賺快錢(qián)進(jìn)行燒錢(qián)發(fā)展的長(cháng)租公寓已經(jīng)逐漸難以為繼，今年以來(lái)的45家長(cháng)租公寓企業(yè)紛紛暴雷倒閉其實(shí)就是這種趨勢的體現。根據產(chǎn)業(yè)生命周期理論，當一個(gè)產(chǎn)業(yè)由高速增長(cháng)期逐漸進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)成熟期的話(huà)，必然會(huì )出現的趨勢就是產(chǎn)業(yè)出現二八分化，越是頭部正規的長(cháng)租公寓企業(yè)因為經(jīng)營(yíng)規范、資金雄厚、管理能力較強將越能夠在這個(gè)市場(chǎng)生存下來(lái)，而那些自身資金實(shí)力、盈利能力不足的長(cháng)租公寓企業(yè)則會(huì )逐漸被市場(chǎng)所淘汰。

第三，長(cháng)租公寓的金融化趨勢一定要被規范。在長(cháng)租公寓的二八分化過(guò)程中最危險的則是長(cháng)租公寓的過(guò)度金融化趨勢，在租房市場(chǎng)上其實(shí)長(cháng)期存在一種“付三押一”的房租模式，在這個(gè)模式中，租房者需要一次性繳納較高的房租，但是現在的很多年輕人其實(shí)不具備一次性繳納過(guò)高房租的能力，所以一些長(cháng)租公寓企業(yè)則和一些互聯(lián)網(wǎng)消費金融機構達成了合作，通過(guò)租金貸的模式，讓房客向機構貸款，然后每個(gè)月還款的模式通過(guò)增加一部分的利息成本，讓原先“付三押一”的租房模式變成了每月付款，本來(lái)這是一種利用金融手段幫助房客減輕壓力的做法，但是在很多不正規的中小長(cháng)租公寓平臺那里卻變成了平臺斂財的手段，平臺會(huì )一次性讓房客貸一年的房租，而平臺則是每個(gè)季度支付給房東，這樣一旦平臺經(jīng)營(yíng)不善出現了問(wèn)題就會(huì )出現，房客已經(jīng)付了一整年的房租（通過(guò)信貸的形式），但是房東卻沒(méi)有收到租金的情況，從而出現了房客被趕出門(mén)的案例。因此，在這樣的情況下，長(cháng)租公寓的過(guò)度金融化一定要認真規范，這也是國家重拳整治的根源。

整體來(lái)看，長(cháng)租公寓市場(chǎng)的需求是切切實(shí)實(shí)的民生剛需，長(cháng)租公寓在租房市場(chǎng)上的重要作用自不必說(shuō)，但是整個(gè)市場(chǎng)的轉型升級也是大勢所趨，在這樣的情況下中小型企業(yè)被市場(chǎng)出清也是正常的現象，因此，如何推動(dòng)長(cháng)租公寓市場(chǎng)應該是用一種審慎包容的心態(tài)來(lái)對待，規范其發(fā)展，推動(dòng)市場(chǎng)更好地服務(wù)租房人群。

*本文來(lái)源：品途商業(yè)評論，作者：江瀚視野，原標題：《年內45家長(cháng)租公寓暴雷，還能租長(cháng)租公寓嗎？長(cháng)租公寓還有未來(lái)嗎？》。